Функции управляющей компании

Содержание

Чем занимается УК?

Управляющая компания является посредником между собственниками конкретной недвижимости и организациями, которые будут проводить работы (услуги) по обслуживанию и содержанию дома.

О том, какие обязательные и дополнительные услуги предоставляются управляющими компаниями, мы рассказывали .

Типы задач

Рассмотрим управляющую компанию в разрезе ее функций.

  1. Организационная функция заключается в том, что:
    • Упрощается процедура заключения договоров между подрядными организациями и каждым собственником недвижимого имущества. Также, облегчается дальнейшее взаимодействие между ними.
    • Создается единый «штаб ответственности» по приему жалоб и мониторингу их выполнения со стороны жильцов (как подать в УК заявление либо жалобу мы рассказывали ).
    • Устанавливается обратная связь между жильцами и самой УК благодаря организации и проведению общих собраний.

    Стоит добавить, что управляющая компания обязана предоставлять исчерпывающую информацию по:

    • Всем проделанным работам (финансовая и техническая сторона вопроса).
    • Состоянию жилища и общего имущества.
    • Планируемым ремонтным мероприятиям.
    • Случившимся и устраненным аварийным ситуациям.

    Обычно, такие данные оглашаются на общих собраниях жильцов. Больше информации о порядке и правилах раскрытия информации УК мы предоставили в этом материале.

  2. Экономическая функция заключается в аккумулировании денежных средств собственников на своем счете для оплаты услуг и работ подрядчиков. Сюда входит:
    • Управление лицевыми счетами собственников.
    • Расчеты с поставщиками работ и услуг.
    • Работа с неплательщиками.
    • Разработка тарифов на работы (услуги).
  3. Техническая функция со своей стороны делится на два направления:
    • Эксплуатационно-ремонтные работы.
    • Работы по благоустройству и поддержанию чистоты.

    К первой группе относятся:

    • Обеспечение пожарной безопасности дома (в т.ч. ознакомление жильцов с требуемыми нормами).
    • Проведение визуального осмотра состояния дома в целом и его частей на предмет изноза.
    • Проведение комплекса мероприятий по созданию безопасного проживания жильцов.
    • Поддержание работы всех коммунальных систем: энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вентиляции и др. (в т.ч. устранение аварийных ситуаций и их последствий).
    • Подготовка дома к зимнему периоду (проверка работоспособности отопительных систем).
    • Поддержание эксплуатационных характеристик здания путем выполнение текущих ремонтных работ (косметический ремонт и т.д.).
    • Осуществление программ, направленных экономию и эффективное использование потребляемых ресурсов (в т.ч. внедрение в коммунальные сети счетчиков и поддержание их в исправном состоянии).

    Справка! Если у вас в квартире происходит аварийная ситуация (затопили соседи и т.п.) в первую очередь необходимо оповестить управляющую компанию. Она обязательно должна составить Акт о случившемся происшествии.

    Ко второй группе относятся:

    • Содержание и благоустройство придомовой территории (закреплена за конкретной недвижимостью).
    • Содержание в чистоте мест общего пользования в доме (уборка подъездов, вывоз мусора и т.д.).

На нашем сайте вы также найдете публикации, рассказывающие о том, какие должности входят в штат УК, как грамотно выбрать управляющую компанию, а также каким образом и кто контролирует деятельность управленцев.

Регулирование работы организации

В управляющей компании все работы сферы ЖКХ определяются перечнем нормативных актов:

  • Жилищный кодекс РФ.
  • Гражданским кодексом.
  • Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 30.12.2004 N 210-ФЗ.
  • Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 04.03.2015) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Помимо вышеперечисленного, деятельность управляющей компании регулируется и самим договором.

При несоблюдении условий договора или некачественного их выполнения на УК могут быть наложены штрафные санкции (какими способами можно бороться с бездействием УК мы рассказывали ). Если же спорные ситуации возникают дальше или не решаются вовремя их разрешение происходит в судебном порядке.

Деятельность управляющей компании направлена на облегчение процесса поддержания технического состояния многоквартирного дома и придомовой территории в нормальном состоянии.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Время чтения: 9 минут

Управляющая компания ЖКХ (УК ЖКХ) – это предприятие, от деятельности которого зависит комфортный быт жильцов большинства многоэтажных домов. Хотя у владельцев жилья всегда есть претензии к работе УК, без этого субъекта управление общим имуществом было бы связано с большими сложностями. Предлагаем подробно рассмотреть, какие требования предъявляются к управляющим организациям, какими функциями и полномочиями они наделены, из чего состоит их правовая структура.

УК в сфере ЖКХ: общая информация

Для начала стоит уточнить, что такое управляющая компания или, как ее правильнее называть, управляющая организация. Это – предприятие, созданное для того, чтобы обеспечивать надлежащее санитарное и техническое содержание и ремонт имущества многоквартирных домов (МКД).

Главная цель такого предприятия – поддержание имущества в МКД в должном состоянии и обеспечение его использования в соответствии с целевым назначением.

Коммунальная компания – это лишь одна из возможных форм управления имуществом МКД. Закон не обязывает граждан пользоваться ее услугами – привлечение УК для управления конкретным домом осуществляется решением общего собрания собственников.

С организационной точки зрения, УК является лишь посредником между собранием владельцев жилых помещений и исполнителями работ по обслуживанию.

В условиях заключенного с УК договора содержится перечень того, чем занимаются сотрудники этой организации в конкретном доме. Собственники жилья делегируют ей определенный объем функций, за исполнение которых УК получает финансовое вознаграждение по утвержденным тарифам.

Нужно отметить, что далеко не все свои полномочия по содержанию общедомового имущества УК исполняет самостоятельно. И все же именно управляющая организация, как следует из п. 2.3 ст. 161 (ЖК РФ), выступает перед собственниками квартир в качестве единого исполнителя всех работ и услуг и отвечает перед жильцами за надлежащее выполнение функций по управлению общим имуществом многоэтажного дома.

История создания управляющих организаций

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.

В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.

Эта форма организации управления имуществом МКД была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать частные управляющие организации, большая часть которых была образована на базе ликвидированных ЖЭКов.

Виды управляющих компаний

С точки зрения осуществляемых функций действующие в России управляющие организации принято делить на 3 типа:

  • непосредственно управляющие, то есть те, которые осуществляют лишь управление, а для обеспечения надлежащего технического и санитарного содержания привлекают подрядчиков;
  • гибридные УК – самый распространенный вид организаций на рынке, который занимается не только управлением, но и отвечает за надлежащее содержание и ремонт имущества МКД, а также обеспечивает предоставление коммунальных услуг;
  • эксплуатационные – предприятия, осуществляющие свои функции по содержанию и ремонту МКД в качестве подрядчиков по договору. Обычно такую УК нанимает другая управляющая организация или иное объединение собственников, осуществляющее управление МКД.

Региональные УК

С целью расширения территориального охвата обслуживания в сфере ЖКХ в РФ могут создаваться не только локальные управляющие организации, но и УК регионального и даже всероссийского масштаба. Преимущество таких предприятий заключается в их возможностях:

  • крупная материально-техническая и ресурсная база;
  • широкий штат сотрудников;
  • финансирование, позволяющее решать проблемы со снабжением.

Крупный капитал позволяет создавать настоящие коммунальные сети, которые могут предоставлять услуги по управлению на всей территории страны. Яркий пример – крупнейшая УК в РФ «Пик-Комфорт», представленная в 19 регионах. Благодаря такой организации региональные УК намного качественнее и эффективнее решают поставленные перед ними задачи.

Чем УК отличается от обслуживающей организации

Чтобы получить полный ответ на вопрос, чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации, необходимо понимать степень участия того или иного предприятия в содержании общего имущества МКД. Так, управляющая компания выполняет функцию некоего информационно-эксплуатационного центра по решению абсолютно всех бытовых проблем, которые могут возникать у жильцов в отношении их общего имущества.

Текущий ремонт инженерных систем, дворовые уборки, устранение аварийных ситуаций – все эти и множество других функций, согласно законодательству, возлагаются на УК.

Обслуживающая же организация не занимается управлением. Ее привлекает в качестве подрядчика, исполнителя конкретных работ по договору тот, кто непосредственно занимается управлением: ТСЖ, УК или сами жильцы непосредственно.

Следовательно, обслуживающая организация отвечает только за выполнение тех мероприятий, которые поручены ей договором подряда.

Организационная структура УК

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ определяется количеством и содержанием исполняемых организацией функций, а также объемом жилищного фонда, который находится под ее управлением.

Многоквартирный дом является сложным инженерным объектом, а комплекс таких домов – еще более сложной жилищной сетью, управление, эксплуатация, содержание и ремонт которых требуют привлечения множества узкопрофильных специалистов.

Учитывая специфику, которую диктует сфера деятельности УК, даже небольшая управляющая организация должна включать в свою структуру:

  • общее руководство, в том числе гендиректора и руководителей направлений;
  • службу управления персоналом, ведущую учет личного состава, оформление трудоустройства и прочую кадровую работу;
  • информационно-техническую службу, обслуживающую корпоративную локальную сеть, сайт управляющей компании, обслуживание офисного оборудования и систем коммуникации;
  • планово-экономическую службу, в том числе бухгалтерию, занимающуюся налоговой отчетностью, начислением и расходованием зарплатного фонда и так далее;
  • юридический отдел, обеспечивающий правовую поддержку, в том числе на аутсорсинге;
  • службу материально-технического снабжения;
  • административно-хозяйственную службу;
  • службу технического контроля и планирования.

Такая организационная схема даже без исполнителей работ на местах предполагает, что штат УК будет состоять из 40-50 человек. Если такая компания привлекает сторонние организации в качестве подрядчиков, она способна обслуживать общедомовую территорию объемом до 1 млн м2. По мере роста численности домов, находящихся под управлением, число сотрудников будет увеличиваться.

Пример структуры УК:

Чаще всего частные УК учреждаются как общество с ограниченной ответственностью – наиболее гибкая и подходящая для них форма организации.

В то же время подавляющее большинство самых крупных управляющих организаций, например, 86 из 100 крупнейших московских УК – это государственные компании в виде ГУПов или ГБУ. И все же с начала лицензирования УК количество частных компаний, получивших лицензию, выросло на 12 тыс. единиц.

Нормативно-правовая база деятельности УК

Регулирование деятельности управляющий организаций осуществляется главным образом на основе жилищного законодательства. Именно ЖК РФ:

  • ввел такой способ управления МКД, как управляющая организация;
  • сформулировал общие требования к деятельности УК;
  • урегулировал подписание договора на управление и содержание дома;
  • предусмотрел порядок, условия и требования к лицензированию управляющих организаций;
  • перечислил формы контроля над их деятельностью и так далее.

Поскольку в 2019 году ФЗ об управляющих компаниях так и не был принят, неурегулированные ЖК РФ вопросы переданы в компетенцию подзаконных НПА, в число которых входит:

  • , регулирующее правила предоставления коммунальных услуг;
  • , определяющее правила содержания общедомового имущества;
  • , содержащее порядок осуществления деятельности по управлению имуществом в новостройке;
  • , определяющее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
  • , регламентирующее порядок проведения конкурса по отбору УК для управления МКД;
  • и другие.

Ожидается, что в 2019 году будет принят новый закон, но на данный момент он пока находится лишь на стадии обсуждения.

В рамках длящейся реформы ЖКХ в законодательство регулярно вносятся изменения. Одно из самых значительных – введение в 2015 году обязательного лицензирования управляющих организаций.

Лицензионные требования к управляющей организации

В соответствии со ст. 193 ЖК, основные лицензионные требования к компании управляющей многоквартирным домом, включают следующие условия:

  • регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  • отсутствие ранее аннулированных лицензий из-за допущенных грубых нарушений;
  • свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, условиях их предоставления, тарифах и прочих аспектах управления, путем внесения этих сведений на госпортал .

определяет порядок получения лицензии коммерческими организациями, которые намереваются осуществлять деятельность по управлению имуществом МКД, а также другие требования к соискателям лицензии.

Более того, жилищное законодательство устанавливает даже требования к руководителю УК, разрешая выдавать лицензию только тем гражданам, которые:

  • получили специальный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена;
  • не имеют непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие, особо тяжкие и средней тяжести преступления;
  • не подвергались административному наказанию в виде дисквалификации.

Узнайте больше о том, какие предъявляются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

  • надлежащее содержание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий и прочих конструктивных элементов МКД;
  • техническое обслуживание оборудования и систем инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения, водопровода, газоснабжения, канализации;
  • сухая и влажная уборка общих помещений, уборка и содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

  • замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
  • замена стекол;
  • вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
  • обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Полномочия УК

Обсуждая основные обязанности УК и ее ответственность перед жильцами, стоит перечислить следующие действия:

  • контроль качества и своевременности предоставления коммунальных услуг;
  • прием и расчет коммунальных платежей за предоставленные управляющей компанией услуги;
  • организацию ремонтной и хозяйственной деятельности по содержанию имущества МКД;
  • составление смет;
  • подбор подрядчиков;
  • контроль выполнения работ;
  • обеспечение безопасной эксплуатации МКД;
  • надлежащая реакция на обращения жильцов.

Соответственно, полномочия управляющей компании многоквартирного дома, включают:

  • взыскание с жильцов квартплаты и задолженности по ней;
  • распоряжение средствами резервного фонда на ремонтные и эксплуатационные работы;
  • контроль работоспособности приборов учета;
  • перерасчет по тарифам;
  • выявление неправомерных перепланировок и неразрешенного использования;
  • реализация иных полномочий в отношении того, за что отвечает УК.

Конкретный перечень правомочий управляющего предприятия определяется договором на управление.

Узнайте больше о том, каковы права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Что ждет УК в будущем

С конца 2017 года ведутся активные разговоры о том, что правительство хочет лишить УК выплат денег за услуги ЖКХ, предоставленные снабжающими организациями. Дело в том, что по расчетам за водо- и теплоснабжение управляющие организации до сих пор выступают в качестве посредника между поставщиком услуг и конечным потребителем. В итоге все чаще встречаются ситуации, когда владельцы вовремя платят по квитанциям, но недобросовестные УК накапливают долги, за что МКД отключают от снабжения.

Пока законопроект, которым управляющие компании лишат права собирать коммунальные платежи, находится на стадии разработки.

Как полагают эксперты, нововведения пойдут только на пользу системе управления.

Во-первых, если УК действуют в рамках закона, они не получают от сбора средств никакой прибыли. Во-вторых, с них будет снята работа с должниками и, в-третьих, ресурсоснабжающие организации не смогут предъявить им претензии за долги жильцов.

УК и сами не против того, что их отстранят от сбора средств ЖКХ. Это позволит уделить больше внимания управленческим функциям, текущему ремонту и уборке. В перспективе это сузит штат УК и изменит систему управления.

УК – это предприятие, обеспечивающее содержание, ремонт и безопасную эксплуатацию МКД. УК нанимается общим собранием жильцов. На нее возлагаются установленные законом функции, перечень которых может быть расширен.

УК допускается к выполнению услуг по управлению только при наличии соответствующей лицензии. Услуги компании оплачиваются за счет жильцов МКД. Предприятие должно ежегодно отчитываться перед собственниками жилья.

Избрание руководителя ООО

В соответствии с П 1 ст. 40 Федерального закона «Об ООО» избрание единоличного исполнительного органа ООО может осуществляться:

  • общим собранием участников ООО; или
  • советом директоров ООО, если данное полномочие отнесено уставом к его компетенции.

Трудовой договор с руководителем от имени ООО подписывается одним или следующих лиц:

  • председатель общего собрания участников ООО;
  • участник ООО, уполномоченный общим собранием;
  • председатель совета директоров;
  • лицо, уполномоченное советом директоров.

Если ООО состоит только из 1-го участника, который в то же время является его руководителем, то в таких случаях трудовой договор также подписывается, при это подписи от обеих сторон трудового договора ставит одно и то же лицо, выступающее и как работник (руководитель), и как орган управления работодателя (определение ВАС РФ по делу № А51-6093/2008,20-161).

Как единственному участнику подписать договор с самим собой?

Федеральный закон «Об ООО» устанавливает (п. 2 ст. 40), что в качестве единоличного исполнительного органа ООО может выступать только физическое лицо, за исключением, если управление делами общества передано управляющей организации (ст. 42). Единоличный исполнительный орган ООО может выбран из числа посторонних лиц, не являющихся его участниками (п. 1 ст. 40 Федерального закона «Об ООО»).

Срок полномочий руководителя ООО

Срок полномочий единоличного исполнительного органа устанавливается в уставе ООО (П 1 ст. 40 Федерального закона «Об ООО»). При этом уполномоченные органы (общее собрание, совет директоров) вправе досрочно прекратить его полномочия (пп.4 п. 2 ст. 33 и пп.2 п. 2.1. ст. 40 Федерального закона «Об ООО»).

Срок трудового договора с руководителем ООО

Полномочия руководителя ООО возникают и прекращаются с момента принятия уполномоченным органом соответствующего решения и не связаны с фактом внесения в ЕГРЮЛ таких сведений (постановления Президиума ВАС РФ от 14 февраля 2006 г. № 12049/05).

Стоит отметить, что полномочия единоличного исполнительного органа по истечении их срока являются действительными, если уполномоченный орган ООО не принимал решения о назначении на должность другого лица (Определение ВАС РФ по делу № А40-9598/10-22-91).

Документы, подтверждающие полномочия руководителя ООО:

  • протокол общего собрания или решение единственного участника;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • приказ о вступлении в должность;
  • трудовой договор с руководителем.

Дополнительно рекомендуем прочитать статью о сроке трудового договора с руководителем ООО.

Хотите открыть ООО и не знаете с чего начать? Подготовьте документы для регистрации бизнеса в нашем сервисе бесплатно. Сервис исключит ошибки и сократит время подготовки документов.

Единоличный исполнительный орган организации – что это такое?

Аббревиатура ЕИО расшифровывается как «Единоличный исполнительный орган». Это юридический термин, означающий должностное лицо коммерческой или общественной организации, обладающее правом управления и представления компании.

Единоличный исполнительный орган — главное руководящее должностное лицо, обладающее правом управлениями всеми процессами и представления интересов организации в коммерческих, общественных и госструктурах. В практическом плане ЕИО – это гендиректор, президент или председатель правления компании.

Структура управления организацией, независимо от статуса, может быть трех видов:

  1. Единоличный исполнительный орган юридического лица – одно или несколько должностных лиц, осуществляющих руководство всеми процессами управления, согласно уставу организации.
  2. Коллегиальный исполнительный орган – сообщество компетентных специалистов или акционеров, совместно управляющих деятельностью организации (собрание акционеров, совет директоров, правящий комитет, совет правления). Функции коллегиального органа и его членов определяются уставом организации.
  3. Совмещение единоличного и коллегиального (общественного) исполнительных органов – объединенная система управления, где приоритет руководителя сохраняется за ЕИО (президент, генеральный директор).

Функции ЕИО могут исполнять сотрудники организации, привлеченные сторонние лица, другие компании или ИП.

Как назначается на должность единоличный исполнительный орган организации

Порядок назначения ЕИО проводится единоличным владельцем компании или коллегиальным органом управления – советом директоров или акционеров. Если устав организации подразумевает коллегиальное принятие решение о выборе руководителя, назначение производится на основании протокола собрания акционеров, совета директоров, членов общественной организации. При назначении единоличного исполнительного органа в организациях с единственным учредителем, процедура проводится аналогично. Единственное различие – протокол подписывается единственным участником.

Чтобы правильно провести процедуру назначения ЕИО, нужно соблюсти следующий порядок действий:

  1. Изучить устав организации и проверить, какой орган уполномочен принимать решение об избрании и назначении сотрудника на должность главного руководителя организации. Данная информация в обязательном порядке прописывается в учредительных документах коммерческой или общественной организации.
  2. Провести собрание коллегиального исполнительного органа, если таковой имеется. На собрании принимается решение о назначении на должность руководителя, подписывается протокол.
  3. Заключить трудовой договор с избранным на должность ЕИО сотрудником, после чего издать приказ о приеме на работу.
  4. После принятия коллегиального решения, оформления протокола и подписания трудового договора ЕИО имеет право самостоятельно оформить приказ о вступлении в должность.
  5. Трудовой договор между коллегиальным органом и руководителем заключается от имени председателя сообщества или уполномоченного представителя.
  6. Если единоличный исполнительный орган, согласно уставу организации, не избирается, а назначается на должность советом учредителей, ему может быть назначен испытательный срок. При назначении на пост руководителя на конкурсной основе испытательный срок запрещен законом (ч. 5 ст. 70 ТК РФ).

После назначения на должность руководителя организации необходимо оповестить банк, обслуживающий счета компании, чтобы новый ЕИО мог управлять финансовой деятельностью.

Функции и полномочия ЕИО

Единоличный исполнительный орган юридического лица управляет внутренними структурами организации и представляет интересы в государственных, налоговых, судебных, финансовых органах. Главное должностное лицо обладает правом ведения партнерских отношений, заключения договоров от имени организации.

Финансовые функции ЕИО определяются уставом организации. Руководитель имеет право заключать сделки, открывать банковские счета от имени организации, управлять финансовыми потоками, распоряжаться имуществом. Деятельность единоличного исполнительного органа подотчетная – он обязан предоставлять учредителям финансовые отчеты, годовой бухгалтерский баланс, информацию о расходах и распределении прибыли. Относительно сотрудников организации ЕИО выступает главным управленцем и органом контроля.

Правовые акты, регулирующие деятельность единоличного исполнительного органа, представлены в таблице ниже.

Что регулирует Название документа
Основные правовые положения ЕИО Федеральный закон № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах»
Назначение и полномочия ЕИО в некоммерческих организациях п.3 ст. 40 Гражданского кодекса (ГК) России
Требования к трудовому договору с ЕИО и сроки соглашения ст. 57-59 Трудового кодекса (ТК) России
Особенности правового регулирования руководителя ст. 273-280 ТК
Доверенность на право представления ст. 182-189 ТК

> Чем отличается структура штата управляющей компании ЖКХ? Права, обязанности и ответственность персонала

Состав УК

Организационная структура обслуживающей организации в этой сфере может варьироваться, исходя из размеров компании и количества обслуживаемых ей участков и домов. Но все же есть подразделения и должности, без которых не может обойтись практически ни одна УК.

Обязательной единицей штата является директор или управляющий, который стоит во главе организации. Если компания является достаточно крупной, то у нее может иметься несколько отделов с руководством (начальников участков), которые являются ответственными за определенные участки.

Также в таких крупных организациях каждый отдельный участок должен иметь диспетчерскую и аварийную службу. Кроме того, в организационную структуру и схему УК входят и другие подразделения. Примерный штат включает:

  • Отдел технического контроля и планирования, состоящий из инженеров, техников, диспетчеров, сметчиков, сантехников, электриков и дворников.
  • Финансовый отдел, включающий должности бухгалтера и экономиста.
  • Правовой (юридический отдел), состоящий из юрисконсультов.
  • Отдел делопроизводства, в котором могут работать секретари, администраторы или делопроизводители.
  • Паспортный отдел, в котором трудятся паспортисты.

Прочитать о штатном расписании УК можно .

Должностные инструкции персонала

Бухгалтер

Бухгалтер в УК является сотрудником финансового подразделения. В его обязанности входит:

  • учет расходов, закупок, налогов и выплат сотрудникам и поставщикам жилищно-коммунальных услуг;
  • составление рабочего плана для счетов;
  • контролирование общих результатов финансовых дел компании;
  • составление бухгалтерской отчетности.

Деятельность бухгалтера контролирует главный бухгалтер и сам директор УК, который обязан своевременно знакомится с отчетностью бухгалтерского отдела.

Есть у этой должности и определенные права, которые должны быть прописаны в должностной инструкции. Бухгалтер УК может выдвигать на рассмотрение руководителей организации проекты, которые могут оптимизировать работу финансового отдела и других подразделений.

Также он имеет право взаимодействовать с другими должностями, даже вышестоящими, если этого требуют трудовые обязанности. Кроме того, в права бухгалтера входит представление интересов финансового отдела при взаимодействии с другими подразделениями в УК.

В трудовом договоре бухгалтера содержится и информация об ответственности этой должности. В ней говорится о том, что бухгалтер несет ответственность за:

  • невыполнение или некачественное исполнение своих обязанностей. В этом случае ему грозит выговор, денежный штраф или увольнение;
  • правонарушения, которые описаны в законодательстве РФ. Наказание в этом случае зависит от законов, которые нарушил сотрудник;
  • распространение информации засекреченного типа;
  • несоблюдение правил трудовой дисциплины.

Скачать должностную инструкцию бухгалтера

Диспетчер

Эта должность в структуре организации занимается:

  • отслеживанием обстановки на участках, а также сбором и обработки информации и передачей ее в аварийно-диспетчерскую службу;
  • приемом заявок от собственников, которые касаются неисправности оборудования и различных аварий в сфере ЖКХ;
  • консультированием жильцов по вопросам обслуживания жилых домов;
  • своевременным устранением недостатков, а также контролированием графиков подачи тепла;
  • приемом нарядов, которые подтверждают выполнение заявок;
  • выполнением поручений от руководителей.

В должностной инструкции диспетчера обслуживающей организации отмечено также ознакомление с решениями руководителей, которые затрагивают работу диспетчерской службы, и получение информации, требуемой для работы. Также эта должность имеет право пользоваться имуществом компании, которая выделена сотруднику для выполнения должностных обязанностей.

Диспетчер УК несет ответственность за невыполнение своих обязанностей, а также за правонарушения на рабочем месте, которые прописаны в российском законодательстве.

Скачать должностную инструкцию диспетчера

Начальник абонентского отдела

Должностная инструкция начальника абонентского отдела имеет следующие особенности:

  • обеспечение грамотной и бесперебойной работы абонентского отдела;
  • организация деятельности по заключению или расторжению договоров с собственниками;
  • организация благоприятных условий для работы сотрудников;
  • проверка результатов деятельности подчиненных;
  • организация своевременного перерасчета платежей поставщикам;
  • организация расчетно-кассового обслуживания собственников;
  • организация своевременного отслеживания неплательщиков;
  • рассмотрение жалоб и предложений от жильцов, которые касаются абонентского отдела.

Начальник абонентской службы УК имеет право воспользоваться всеми социальными гарантиями, которые прописаны в законах РФ, вносить предложения по развитию организации, знакомиться со всеми проектами, которые касаются абонентского отдела.

Также он имеет право самостоятельно принимать решения, касающиеся работы его подчиненных, и контролировать своих сотрудников. Также в права начальника абонентского подразделения входит повышение своей классификации за счет организации .

Данная должность несет ответственность за невыполнение своих должностных обязанностей, за причинение ущерба работодателю, а также за нарушение законодательства РФ при выполнении трудовой деятельности.

Скачать должностную инструкцию начальника абонентского отдела

Начальник участка

В обязанности начальника участка входит:

  1. контролирование выполнения работ по обслуживанию участка;
  2. повышение производительности труда;
  3. составление отчетов по вверенной территории;
  4. подбор рабочих кадров и контроль над их деятельностью.

Начальник участка по должностной инструкции имеет право получать всю нужную ему информацию, касающуюся его участка, от различных отделов, а также подписывать документы. По должностной инструкции он также имеет возможность участвовать в разработке приказов и инструкций.

Руководитель участка несет ответственность за невыполнение обязанностей, причинение материального ущерба УК и за нарушения законодательства РФ, совершенных в ходе трудовой деятельности.

Скачать должностную инструкцию начальника участка

Сантехник

Сантехник в УК должен:

  • следить за состоянием сантехнических систем;
  • устранять их неисправности;
  • выполнять поручения руководителей, которые касаются должностных обязанностей.

Сантехник имеет право подавать идею по улучшению рабочего процесса и предъявлять требования к созданию комфортных условий труда.

В должностной инструкции сантехника прописано, что он несет ответственность за недобросовестное выполнение обязанностей, за нарушение дисциплины и за нарушение трудовых инструкций и приказов руководства.

Скачать должностную инструкцию сантехника

Электрик

Сотрудник, занимающий такую должность, должен:

  1. производить обслуживание и ремонт электрического оборудования;
  2. предотвращать аварий в электросети;
  3. выявлять неправомерные подключения к электрощитам;
  4. вести записи о проведенных работах.

По должностной инструкции электрика УК в его права входит получение информации от правления ТСЖ, относительно состояния электрических сетей. Также он имеет право на компенсацию расходов, которые были потрачены на выполнение рабочих обязанностей.

Сотрудник в этой должности несет ответственность за невыполнение своих обязанностей и за правонарушения, причиненные в результате трудовой деятельности.

Скачать должностную инструкцию электрика

Неотъемлемой частью в составе организационной структуры крупной УК является отдел, занимающийся работой с населением, который чаще всего называют паспортным столом. Служащие этого подразделения занимаются:

  • выдачей и заменой паспортов;
  • оформлением документации, которая касается постановки или снятия с регистрации в определенной квартире;
  • выдачей различных справок, например, справок о составе семьи или выписок из домовой книги.

Работа паспортного стола регулируется не только самой УК, но и УФМС. Руководителем отдела по работе с населением является начальник паспортного стола.

Скачать должностную инструкцию паспортиста управляющей компании

Подробнее о должностной инструкции паспортиста УК читайте .

Делопроизводство в УК

Без грамотного оформления документации не сможет обойтись ни одна организационная структура управляющей компании, тем более что по роду своей деятельности ей приходится иметь дело с большим количеством документов. Именно поэтому УК необходимо нанять на работу сотрудника, который будет заниматься делопроизводством. К таким должностям относятся секретари, администраторы и делопроизводители.

В обязанности должностей в этом отделе входят следующие задачи:

  1. принимать, разбирать и регистрировать всю корреспонденцию компании;
  2. оформлять исходящие документы;
  3. вести документацию компанию, к которой относятся различные журналы;
  4. подготовка документов перед перемещением их в архив;
  5. прием заявок от граждан;
  6. ведение переписки и телефонных разговоров от лиц компании.

Стоит заметить, что в небольшой обслуживающей организации может не быть целого абонентского отдела, а перечисленные обязанности могут возлагаться на диспетчеров или паспортистов.

Организационная структура управляющей компании может различаться в зависимости от размера организации. Но все ж большинство из них имеет все отделы и должности, которые были перечислены выше.

> Каков состав управляющей компании ЖКХ – структура организации, главные отделы и какие должности включает ее штат?

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ

Структура управляющей компании ЖКХ, ее схема и наличие в ней тех или иных подразделений и должностей зависит от размера самой компании и количества домов, которые находятся под ее управлением.

Стоит рассмотреть обобщенную, типовую схему организационной структуры, которая может меняться и корректироваться в зависимости от конкретной ситуации.

Справка! Руководство отведено директору управляющей компании, однако эта должность может носить и другое название (например, управляющий УК). В его обязанности входит множество действий, связанных с организацией эффективной работы компании.

В крупных управляющих компаниях, кроме основного руководителя, предусмотрено еще несколько, которые закреплены за отдельными территориями. Они называются начальниками участка и выполняют те же функции, что и директор компании, но только в отношении отдельной группы домов.

В этом случае на каждом участке предусмотрена своя диспетчерская и аварийная служба, что позволяет решать возникающие проблемы локально.

К основным направлениям работы начальника участка относятся:

  • взаимодействие с собственниками жилья, которое находится на закрепленной за ним территории;
  • контроль за соблюдением правил и норм техники безопасности и охраны труда;
  • организация на участке обслуживающих и ремонтных работ;
  • взаимодействие с государственными и контрольными органами;
  • контроль за работой персонала управляющей компании, прикрепленного к участку.

Что касается директора, то он в этом случае руководит в целом работой предприятия и распределяет выполнение функций по различным отделам и должностям. Функции начальника участка во многом схожи с обязанностями директора УК, но распределены более локально и детально прописаны в его должностной инструкции.

Скачать образец должностной инструкции начальника участка управляющей компании ЖКХ

Конкретные обязанности каждого работника должны быть закреплены в их должностных инструкциях. Все рабочие места и должности, которые имеются в управляющей компании ЖКХ, закреплены в специальном документе – штатном расписании. Его наличие обязательно для любой УК.

Помимо количества рабочих мест, в штатном расписании также указываются тарифные ставки, надбавки и оклады, предусмотренные для каждой должности.

Типовая организационная структура УК является функциональной, то есть в ней предусмотрено наличие нескольких подразделений, выполняющих свои обобщенные функции. Стоит рассмотреть более подробно эти функции, а также подразделения и должности, которыми они реализуются.

Штат УК, обслуживающий жильцов

Штат управляющей компании ЖКХ может включать себя различные должности — все зависит от ее величины и количества МКД, которые она обслуживает. Есть определенные должности, которые обязательно должны присутствовать в штате УК, если она планирует предоставлять качественные услуги.

Далее мы рассмотрим самых необходимых для УК кадров и краткие должностные инструкции, которыми они руководствуются в своей работе.

Диспетчер принимает заявки от жильцов домов, которые находятся под управлением УК, и передает их на рассмотрение в другие структурные подразделения. Кроме этого, согласно должностной инструкции, диспетчер УК обязан выполнять следующие действия:

  • предоставлять консультацию жильцам относительно обслуживания их дома;

  • принимать наряды и акты выполненных работ, которые подтверждают, что заявки жильцов выполнены;

  • контролировать график подачи тепла;

  • заниматься обработкой и сбором информации от жильцов и при необходимости, передавать ее в аварийные службы.

Диспетчер несет ответственность за невыполнение обязанностей, указанных в его должностной инструкции.

Скачать образец должностной инструкции диспетчера управляющей компании ЖКХ

Слесарь-сантехник

Сантехник управляющей компании должен следить за работой и исправностью систем тепло- и водоснабжения, а также принимать необходимые меры по предотвращению поломок или их устранению.

Справка! Согласно инструкции, сантехник должен оформлять заказы на необходимые ему в работе инструменты, запасные детали и материалы и нести ответственность за их разумное и аккуратное использование.

Он может подавать на рассмотрение руководству УК предложения по улучшению рабочего процесса и требовать для себя комфортных условий труда. Как и любой сотрудник УК, сантехник несет ответственность за нарушение приказов руководства, несоблюдение дисциплины и невыполнение своих обязанностей, регламентированных должностной инструкцией.

Скачать образец должностной инструкции сантехника-слесаря в управляющей компании

Его главной задачей является контроль за работой электросетей и устранение каких-либо поломок или неполадок в ее функционировании.

Согласно должностной инструкции, обязанности электрика УК заключаются в следующем:

  • производит ремонт и необходимое обслуживание электрического оборудования;
  • занимается обнаружением незаконных подключений к электрощиткам в МКД, проверяет целостность пломб;
  • проводит работу по обслуживанию и проверке электрооборудования с целью предотвращения аварийных ситуаций;
  • по индивидуальным заявкам жильцов, проводит проверку электрооборудования в их квартире;
  • ведет в рабочем журнале подробные записи о проделанной работе.

Человек, занимающий эту должность в УК, несет ответственность за невыполнение обязанностей, регламентированных должностной инструкцией. Также он будет отвечать за все правонарушения, которые могут возникнуть в результате его трудовой деятельности.

Скачать образец должностной инструкции электрика в управляющей компании

Дворник

Дворник УК следит за чистотой придомовой территории того участка, который закреплен за ним. Согласно должностной инструкции, дворник должен не только убирать. Человек в этой должности обязан:

  • иметь навык использования инструментов противопожарной безопасности;
  • знать размер и особенности территории, которую он обслуживает;
  • знать телефоны всех аварийных служб.

Скачать образец должностной инструкции дворника управляющей компании

Если вам кажется, что дворник только заметает двор вашего МКД — вы неправы. Узнайте из нашей отдельной публикации о том, какими обязанностями и правами обладает этот человек и за что он ответственен согласно должностной инструкции!

Финансовое обеспечение

Второе важное и обширное направление работы УК – это финансово-экономическая деятельность, которая реализуется путем выполнения таких задач:

  1. Анализ финансовой деятельности УК и контроль за ее результатами.
  2. Расчет себестоимости услуг, оказанных клиентам (то есть жильцам многоквартирных домов) и определение размера платежей за эти услуги.
  3. Работа с должниками и прием заявок граждан по вопросам начисления оплаты.
  4. Перечисление средств в счет оплаты коммунальных услуг их поставщикам.
  5. Расчет заработной платы сотрудников компании.
  6. Привлечение инвестиций и определение средств, необходимых для проведения ремонтных работ.
  7. Открытие и ведение лицевых счетов жильцов.

Обратите внимание! Отдел, отвечающий за финобеспечение может носить название бухгалтерии, финансового, экономического или финансово-экономического отдела. Также возможно функционирование сразу нескольких отдельных подразделений, выполняющих такие функции.

Его главой является финансовый (коммерческий) директор или главный бухгалтер управляющей компании. Кроме этого, в состав управляющей компании ЖКХ могут быть включены такие должности:

  • экономист – проводит расчеты по объемам ресурсопотребления и установлению стоимости тех или иных услуг, которые оказывает населению УК;
  • бухгалтер – ведет бухгалтерский учет на предприятии, подготавливает к сдаче необходимую документацию и передает ее в налоговые органы.

Помните, что это лишь примерный штат. Объем функций, которые выполняются в данном отделе, достаточно обширен, а их роль очень важна, ведь правильные расчеты тарифов и услуг являются залогом получения прибыли компанией и удовлетворенности жильцов.

Ведение делопроизводства в УК

Правильное оформление документации – важная часть работы каждого предприятия, и УК не является исключением. Поскольку объем документооборота в компании обычно большие, заниматься этим должен квалифицированный сотрудник, имеющий соответствующее образование и опыт работы в этой сфере.

Отвечать за делопроизводство УК могут сотрудники в таких должностях:

  • секретарь;
  • делопроизводитель;
  • деловод;
  • помощник директора;
  • администратор.

Независимо от названия должности, функции у данного работника будут схожими:

  1. Прием и регистрация входящей корреспонденции.
  2. Оформление и регистрация исходящих документов.
  3. Ведение текущей документации компании (например, различных журналов).
  4. Подготовка документов к сдаче в архив.
  5. Прием и регистрация заявок граждан.
  6. Ведение деловой переписки и телефонных разговоров.
  7. Подготовка и оформление внутренней документации компании.

Если УК небольших размеров, часть этих функций может быть возложена на других сотрудников компании: диспетчера, паспортиста.

Часть функций по осуществлению делопроизводства в УК может быть передана и начальнику абонентского отдела, который занимается следующим:

  • отвечает за заключение договоров между УК и жильцами МКД;
  • контролирует корректность начисления платежей;
  • назначает контролеров на вверенный ему участок;
  • следит за задолженностями жильцов перед УК, при необходимости — готовит документы для взыскания с них дебиторской задолженности;
  • подготавливает отчетность по работе своего отдела.

Скачать образец должностной инструкции начальника абонентского отдела управляющей компании

Оформление документации в УК должно осуществляться с учетом всех установленных требований и нормативов.

Примерами специфических документов, которые оформляются в управляющих компаниях, могут быть:

  1. Заявление в УК (может предоставляться жильцами в различных целях).
  2. Отчет о проведенных расчетах с поставщиками и подрядчиками.
  3. Расчетно-платежный документ.
  4. Протокол общего собрания учредителей УК.
  5. Журналы регистрации выполненных работ и т.д.

Кроме этого, управляющая компания обязательно должна регистрировать все заявления и жалобы, поступившие от жильцов, а также о принятых для их устранения мерах.

Чаще всего эта информация фиксируется в специальных журналах, которые должны быть прошиты и пронумерованы в соответствии с установленными требованиями.

Для упрощения ведения делопроизводства в организации, нужно заранее позаботиться о подготовке шаблонов различных документов. Например, сделать готовые бланки, заявления и акты, которые в случае необходимости можно легко распечатать и быстро заполнить.

Отдел по работе с населением

Отдельным структурным подразделением УК является отдел по работе с населением, более привычное для граждан название которого – паспортный стол. В обязанности сотрудников паспортного стола входит:

  • Выдача или замена паспорта.
  • Подготовка и оформление документов, связанных с постановкой и снятием граждан с регистрации в определенной квартире (в том числе и первичная постановка на учет новорожденного ребенка).
  • Выдача жильцам на основании их заявок справок и других подтверждающих документов (например, выписок из домовой книги).

Паспортист оформляет все необходимые документы на основании обращений граждан, выдает их и ведет необходимую отчетность.

Важно! Подчинение паспортного стола двойное – с одной стороны, конкретной УК, с другой – ГУВМ МВД.

Организационная структура УК, как и любой другой компании, зависит от масштабов ее деятельности и многообразия выполняемых функций. Основными направлениями работы УК является техническая, финансовая и правовая.

При разработке организационной структуры конкретной компании нужно ориентироваться именно на эти направления, предусматривая наличие соответствующих должностей и отделов.

Функции управляющей компании

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *