Единый объект недвижимости

Министерство финансов Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 26 марта 2013 года N ЕД-4-3/5194@

Федеральная налоговая служба в связи с обращением УФПС России по Смоленской области просит дать разъяснения по вопросу применения патентной системы налогообложения.
Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения применяется, в том числе, в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса регионы вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от средней численности наемных работников, количества транспортных средств.
В отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в подпунктах 19, 45-47 пункта 2 настоящей статьи, размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может быть установлен также в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
При этом Кодексом не определено понятие «обособленный объект».
В связи с этим возникает вопрос: что следует понимать под понятием «обособленный объект»?
«Обособленный объект» — это отдельное помещение, при этом не имеет значение количество арендаторов в таком объекте.
«Обособленный объект» — это предмет гражданско-правового договора аренды конкретной площади помещения, заключенного с одним арендатором.
По мнению ФНС России, исходя из принципов всеобщности и равенства налогообложения, при определении налоговых обязательств индивидуального предпринимателя, занимающегося сдачей в аренду недвижимости в рамках патентной системы налогообложения, необходимо определять обособленный объект как отдельное помещение, и наличие нескольких арендаторов такого помещения не может являться основанием для учета площади, обособленной в рамках конкретного договора аренды с одним из арендаторов, в качестве обособленного объекта.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации 3 класса
Д.В.Егоров

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
рассылка

Приложение N 2
к приказу Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
от 9 января 2017 г. N П/0002
(Рекомендуемый образец)

Перечень особо ценного движимого имущества, закрепленного за ____________________________________________________________ (наименование подведомственного Росреестру учреждения)

1. Движимое имущество, балансовая стоимость
которого равна или превышает 500 тыс. руб.

N п/п	Наименование объекта имущества	Инвентарный номер	Дата принятия к учету	Счет бухгалтерского учета (забалансового учета)	Балансовая стоимость (руб.)	Остаточная стоимость (руб.)
Всего:

2. Иное движимое имущество, без которого осуществление учреждением, подведомственным Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, предусмотренных его уставом основных видов деятельности будет существенно затруднено

2.1. Иное движимое имущество, с датой выпуска 01.01.2007 и позднее, полученное учреждением, подведомственным Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, от учредителя в рамках централизованных поставок

N п/п	Наименование объекта имущества	Инвентарный номер	Дата принятия к учету	Счет бухгалтерского учета (забалансового учета)	Балансовая стоимость (руб.)	Остаточная стоимость (руб.)
Имущество, учтенное на балансе учреждения
Всего:
Имущество, учтенное на забалансовых счетах учреждения
Всего:

2.2. Иное движимое имущество, вне зависимости от источника приобретения, получения

N п/п	Наименование объекта имущества	Инвентарный номер	Дата принятия к учету	Счет бухгалтерского учета (забалансового учета)	Балансовая стоимость (руб.)	Остаточная стоимость (руб.)
Имущество, учтенное на балансе учреждения
Всего:
Имущество, учтенное на забалансовых счетах учреждения
Всего:

3. Имущество, отчуждение которого осуществляется в специальном порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе музейные коллекции и предметы, находящиеся в федеральной собственности и включенные в состав государственной части Музейного фонда Российской Федерации, а также документы Архивного фонда Российской Федерации и национального библиотечного фонда

Наследственное право застройки (Erbbaurecht) представляет собой ограниченное вещное право пользования чужим пространством под застройку. На его основании суперфициаром возводится строение на чужом земельном участке, которое не становится его существенной составной частью. Наследственное право застройки рассматривается не просто как право, а как юридический земельный участок70 и для него применимы все соответствующие положения Гражданского Уложения о земельных участках (§11 Закона о наследственном праве застройки). В силу §94 ГГУ строение становится существенной составной частью наследственного права застройки (абз. 1 §12 Закона о наследственном праве застройки) и не может быть объектом отдельного права. Таким образом, в гражданском праве Германии появляется еще один единый объект, подчиняющийся правилам оборота недвижимости, — наследственное право застройки, представляющее собой ограниченное вещное право на земельный участок и связанную с ним существенную часть — здание (сооружение).

69 Положение о наследственном праве застройки в 2007 г. переименовано в Закон о наследственном праве застройки — ст. 25 Закона от 23 января 2007 г. (BGBl. I 2007, 2614).

70 См.: RosenbauerH. Op. cit. S. 86.

В отношении права и связанной с ним постройки субъект наследственного права застройки имеет все правомочия собственника — продать, обременить, передать по наследству и т.д., поэтому оно практически de facto приравнено к собственности, но de jure всегда еще имеется собственник земельного участка. Для собственника земли это обременение также является выгодным, поскольку, во-первых, возрастает ценность земельного участка, во-вторых, он получает плату за его использование. Право застройки устанавливается на определенный срок (как правило, до 99 лет), и после его истечения строение переходит собственнику земли за компенсацию, которая всегда меньше стоимости строения, либо собственник вправе, если это определено договором, потребовать от субъекта наследственного права застройки выкупа земельного участка71.

Можно выделить две основных сферы применения наследственного права застройки в современной практике ФРГ Во-первых, для решения социальных проблем, когда юридические лица публичного права (государство, муниципалитеты, церкви) передают слоям населения с невысокими доходами для возведения строений обременяемое и отчуждаемое наследственное право застройки, оставаясь при этом собственниками земельных участков. Во-вторых, в коммерческом обороте для привлечения инвесторов при строительстве крупного объекта: например, собственник земельного участка, который сам не в состоянии или не желает строить, обременяет его за плату наследственным правом застройки с целью строительства паркинга с магазинами в пользу строительной компании, которая по окончании строительства передает их в аренду предпринимателям. Таким образом, широкое применение одного и того же правового института обусловлено различными социальными потребностями.

Закон о жилищной собственности назван в литературе «удачным законом одного часа»72. Принятие закона должно было способствовать решению жилищной проблемы посредством приобретения населением квартир в собственность, и он подтвердил свою значимость на практике (в современной Германии около 2,3 млн квартир). Право жилищной собственности возникает на вновь создаваемые жилые многоквартирные объекты, а также в результате преобразования отношений жилищного найма в жилищную собственность (приватизация). Установление отдельной собственности на части здания (квартиры, нежилые помещения) означает разрыв с основным правилом §93 ГГУ, согласно которому существенные составные части вещи не могут быть предметом отдельных прав. Изъятие из данной концепции легло в основу закона73.

Как отмечается в цивилистической литературе, «законодатель подразумевал, что на долю в праве общей собственности на единую вещь — земельный участок — устанавливается особое вещное право в виде жилищной собственности»74. Иная точка

71 Из Обоснования к Положению о наследственном праве застройки: Begründung zur Verordnung über das Erbbaurecht vom 15. Januar. 1919 // Erste Beilage zum Deutschen Reichsanzeiger und Preußischen Staatsanzeiger. 1919. № 26. S. 1.

72 Baur F. Entwicklungstendenzen im Sachenrecht // Juristische Arbeitsblätter. 1987. Heft 4. S. 164.

73 Обоснование к проекту закона. Antrag der Abgeordneten Wirhs, Dr. Schäfer und Fraktion. S. 14.

зрения, согласно которой предметом жилищной собственности является самостоятельная вещь (квартира), которой соответствует доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, в германской литературе не распространена.

Согласно легальному определению ст. 3 закона, «общая собственность на земельный участок может быть ограничена соглашением ее участников таким образом, что каждому участнику предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилое помещение (квартиру) или на определенные нежилые помещения в здании, которое построено или должно быть построено на этом земельном участке»75. Права на долю в общей долевой собственности распространяются на относящееся к ней право индивидуальной собственности (§6 абз. 2 Закона).

Институт жилищной собственности (Wohnungseigentum, или Teileigentum) — это соединение доли в праве собственности на земельный участок (поверхность и здание) с отдельным правом на квартиру или нежилое помещение. Из этого следует, что более важной является доля в праве; юридически собственность на квартиру неразрывно связана с долей в праве (абз. 1 ст. 6), права, существующие на долю, распространяются также на квартиру (абз. 2 ст. 6). То, что юридически собственность на землю доминирует, а квартира — приложение к ней, подтверждено практикой Верховного суда ФРГ76. Некоторые цивилисты, напротив, считают главной вещью квартиру, которой соответствует доля в праве собственности на земельный участок и здание как существенная составная часть77; это могло бы быть альтернативным решением, но законодатель не пошел по данному пути (абз. 1 ст. 3, ст. 6, абз. 1 ст. 7, ст. 8 Закона)78. Доктрина относит право собственности на квартиру к категории grundstücksgleiche Rechte и тем самым подчиняет его установленным для оборота земельных участков предписаниям.

В новых федеральных землях (территория бывшей ГДР) также действует принцип, согласно которому прочно связанные с земельным участком вещи относятся к существенным составным частям земельного участка (§245 ГК ГДР, аналог §94 ГГУ). Однако действовавший ранее Гражданский кодекс ГДР79 в ряде случаев допускал самостоятельную собственность на здания (сооружения). Государственные или кооперативные земельные участки на территории бывшей ГДР могли предоставляться гражданам на праве бессрочного пользования для возведения и дальнейшего использования домов и иных, служащих личным целям, сооружений. Возведенные на таком земельном участке здания, строения, сооружения, насаждения становились независимо от собственности на землю личной собственностью обладателя права пользования. Здания могли отчуждаться, наследоваться и обре-

75 Цит. по: Германское право. Часть III. Закон об общих условиях сделок, Закон об ответственности за недоброкачественную продукцию, Закон о праве собственности на жилье, Закон о чеках, Закон о векселях, Положение о несостоятельности. Пер. с нем. / Исследовательский центр частного права. Германский фонд международного правового сотрудничества. М., 1999. Сер. «Современное зарубежное и международное частное право». C. 61.

76 BGHZ 49, 250, 50, 56; 90, 174; 91,343; 108, 156.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

77 См.: BörnerB. Op. cit. S. 227.

79 Zivilgesetzbuch DDR vom 19.06.1975 // GBl. I. № 27. S. 465.

меняться ипотекой (абз. 1 §289, абз. 1 и 2 §293, §452 ГК ГДР)80. С отчуждением здания приобретателю переходило также и право пользования земельным участком. Приобретателю здания соответствующим государственным органом выдавался документ, подтверждающий переход к приобретателю здания права пользования земельным участком.

Согласно ст. 231 §5 Закона о введении в действие ГГУ такие здания не признаются существенными составными частями земельного участка. Право собственности на здание (сооружение) сохраняется: 1) если оно возникло до 2 октября 1990 г.; 2) если строительство здания (сооружения) на земельном участке, предоставленном ранее на праве пользования, окончено 3 октября 1990 г. либо позднее (ст. 231 §5 I 2 EGBGB). Данное регулирование является сравнимым с правилом абз. 1 (2) §95, по которому здания и другие строения, возведенные в осуществление права на чужой земельный участок, не относятся к его составным частям.

Право пользования земельным участком и иные прочно связанные с землей вещи становятся существенной составной частью здания (ст. 231 §5 II EGBGB). Это положение соответствует прежнему законодательству ГДР, в соответствии с которым не земельный участок, а здание являлось главной вещью: с отчуждением здания к приобретателю переходило и право пользования земельным участком. Положение ст. 231 §5 II EGBGB направлено на то, чтобы в интересах сохранения экономической ценности объектов и надежности оборота в целом здание и его составные части имели единую юридическую судьбу81.

Таким образом, моделируя понятие недвижимости, германский законодатель использует цивилистическую конструкцию единой вещи — земельного участка (юридического земельного участка) и его существенных составных частей.

3. Конструкция главной вещи и принадлежности

Вещи, не являющиеся составной частью либо существенной составной частью, могут состоять с земельным участком в правовой связи «главная вещь — принадлежность». Чаще всего категория принадлежности применяется в германском праве к объектам, связанным с земельными участками промышленного и сельскохозяйственного назначения82. Цель принадлежности, как и составной части, состоит в сохранении единого экономического целого, поэтому главная вещь и ее принадлежность должны по возможности иметь одинаковую юридическую судьбу. В соответствии с §97 (1) ГГУ, «принадлежности — это движимые (курсив мой. — Е.Л.) вещи, которые, не являясь составными частями главной вещи, служат ее хозяйственному назначению и соответственно этому назначению находятся с ней в пространственных отношениях. Вещь не является принадлежностью, если в обороте она не рассматривается в качестве принадлежности».

В данном определении закреплены основные признаки вещи-принадлежности, позволяющие отличать ее от составных частей: 1) принадлежностью могут быть только движимые вещи; 2) главная вещь и принадлежность объединены некоторым

80 Münchener Kommentar. S. 737—738.

81 См.: Münchener Kommentar. S. 740.

82 См.: ВенкштернМ. Указ. соч. C. 176

общим пространством, но не являются при этом механически взаимосвязанными объектами.

При совершении сделок презюмируется направленность воли сторон на сохранение экономического целого. Сделка, имеющая целью отчуждение либо обременение главной вещи, распространяется также и на ее принадлежность (§311 с, 926 ГГУ), если иное не установлено соглашением сторон. С переходом права собственности на земельный участок право на принадлежность переходит без какого-либо специального акта (§929—931 ГГУ).

Принадлежности, в отличие от существенных составных частей, — юридически самостоятельные вещи, которые являются предметом отдельных прав и могут принадлежать иному лицу, чем собственник главной вещи. §98 ГГУ приводит важные примеры вещей-принадлежностей: 1) для строения, приспособленного на длительный срок для промышленного производства, в частности для мельницы, кузницы, пивоварни, фабрики — машины, предназначенные для производства, и иное оборудование; 2) для поместья — орудия и скот, предназначенные для сельскохозяйственного производства, сельскохозяйственные продукты, если они необходимы для дальнейшего ведения хозяйства до того срока, когда предполагается сбор таких же или подобных продуктов, а также имеющиеся удобрения, полученные в поместье83.

4. Совокупность вещей

Наконец, третья конструкция — corpus ex distantibus — также получила отражение в праве Германии. В контексте темы исследования интерес представляет такой комплекс вещей, как предприятие. Предприятием в германском праве обозначается совокупность имущественных и неимущественных благ, предназначенная для достижения определенной экономической цели. Составными частями предприятия могут быть земельные участки (в значении, которое придает им германское право), машины, товары, патенты, товарные знаки, правоотношения с сотрудниками, «клиентелла», долги84. Являясь предметом обязательственных сделок, предприятие не становится при этом объектом субъективного вещного права как некое единое целое — единая вещь (имущественный комплекс), и тем более вещь недвижимая; в германском праве отсутствует понятие «право собственности на предприятие». Передача прав на предприятие требует перехода права собственности на все входящие в его состав вещи в соответствии с применимыми к ним нормами законодательства. Отрицание за предприятием качества вещи представляется вполне обоснованным, поскольку отражает состояние его непрерывно изменяющегося состава.

Таким образом, общепринятая правовая категория «недвижимость» является в современном германском праве доктринальным понятием и включает два вида объектов — земельные участки (простые и составные (земельный участок в собственном смысле слова + существенные составные части)) и так называемые юридические земельные участки — grundstücksgleiche Rechte — приравненные к

83 Цит. по: Гражданское уложение Германии. C. 18.

земельным участкам права. Эти объекты подчинены юридической конструкции единой вещи, признающей прочно соединяемые с главной вещью (как правило, с земельным участком) и экономически связанные с ней объекты необоротоспо-собными существенными составными частями последней. На существенные составные части распространяется право главной вещи. Следовательно, правовому режиму недвижимости в германском праве подчинены следующие комплексы.

1. Земельный участок (Grundstück) — в определенных кадастром пределах земной поверхности участок недр и атмосферный столб (главная вещь) и возведенные в границах земельного участка прочно связанные с ним здания, сооружения, насаждения (существенная составная часть).

2. Право поэтажной собственности (Stockwerkseigentum) — этажи и иные части здания и в ряде случаев доля в праве общей долевой собственности на общие конструкции здания и на земельный участок.

3. Право собственности на горнопромышленное предприятие (Bergwerkseigentum) — независимое от права собственности на земельный участок право разработки и добычи полезных ископаемых (главная вещь) на определенной территории и возведенные на данной территории сооружения — печи, котельные установки, шахты, производственные и управленческие здания, жилые дома для сотрудников и вещные права (существенная составная часть), в отношении которых горная привилегия выполняет роль земельного участка.

4. Наследственное право застройки (Erbbaurecht) — долгосрочное отчуждаемое, наследуемое и обременяемое право использования за установленную плату чужого земельного участка под постройку (главная вещь) и возведенные на данном участке здания, строения, сооружения (существенная составная часть).

5. Право собственности на квартиру или нежилое помещение (Wohnungs- und Teileigentum) — доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (в значении п. 1) (главная вещь) и связанное с ним право собственности на определенную квартиру или нежилое помещение (существенная составная часть).

6. Право собственности на здание (Gebäudeeigentum) — на территории бывшей ГДР независимое от права собственника земельного участка право собственности на здание (главная вещь) и право пользования земельным участком, на котором расположено здание (существенная составная часть).

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УЧЕТА УНИКАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

SUGGESTIONS FOR IMPROVING ACCOUNTING UNIQUE PROPERTIES

Бардин Евгений Сергеевич, ООО «КРАСОТЕЛЬ»

Bardin Evgenii Sergeevich

Аннотация. В данном исследовании приводится анализ существующих проблем в отношении регистрации уникальных объектов, а также описываются предложения по совершенствованию учета уникальных объектов недвижимости и определяются способы внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости.

Цель данного исследования – предложить меры по совершенствованию уникальных объектов недвижимости.

The purpose of this study is to suggest measures to improve unique real estate properties.

Ключевые слова: Уникальные объекты, виды объектов, способы строения.

Keyword: Unique objects, types of objects, and methods of construction.

К уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

• высота более чем 100 метров;
• пролеты более чем 100 метров;
• наличие консоли более чем 20 метров;
• заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Уникальные объекты недвижимости требует для себя разработки особого подхода к постановке их на государственный кадастровый учет.

Рассмотрим два вида уникальных объектов это мосты и небоскребы. Данные объекты отличаются по внешним признакам, по способу строения, по своему назначению и по протяженности занимаемой территории.

По протяженности занимаемой территории и соответствующих земельных участков необходимо выделить два вида уникальных объектов: мосты, небоскребы. К уникальным объектам такого типа и параметров могут относиться и подземные сооружение, отвечающие заданным параметрам, относящим такие объекты к уникальным. Далее предлагается выделить только два вида таких объектов (таблица 1).

Рассмотрим такое предложение по совершенствованию учета уникальных объектов недвижимости, как Создание отдельного реестра уникальных объектов недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

• реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
• реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
• реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
• реестровых дел;
• кадастровых карт;
• книг учета документов.

Предлагается создание отдельного реестра уникальных объектов, выделив его как самостоятельный реестр, но в составе единого государственного реестра недвижимости.

Реестр уникальных объектов недвижимости будет состоять из:

• реестра прав на уникальные объекты недвижимости;
• реестра границ уникальных объектов недвижимости;
• кадастровых карт уникальных объектов недвижимости (рисунок 1).

Следующие предлагаемое мероприятие по совершенствованию учета уникальных объектов недвижимости – это Предложение особой процедуры государственного кадастрового учета уникальных объектов путем дополнения уже существующего порядка постановки на кадастровый учет.

Отсутствие возможности оформления прав на земельные участки, занятые уникальными объектами, препятствует государственной регистрации таких объектов, т.к. существующий порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости требует указания в документах, необходимых для государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведений о всех земельных участках, на которых он расположено.

Для того, чтобы понять, как следует производить государственный кадастровый учет уникальных объектов и земельных участков, занимаемых ими, следует рассмотреть процедуру учета земельных участков, занимаемых линейными объектами.

Размеры земельных участков под строительство и для размещения объекта формируются согласно СниПов на определенный вид объектов недвижимости в зависимости от его назначения или других нормативно-правовых актов.

Оформление земельных участков под строительство уникальных объектов выглядит следующим образом:

1. Оформляется, согласовывается и утверждается акт о выборе земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности с разбивкой по категориям земель, т.к. распорядителями данных земель могут быть разные уполномоченные органы.
2. Готовиться схема расположения земельного участка на КПТ в некоторых регионах эти два документа утверждаются одним решением ОМС в некоторых по отдельности.

Оформление земельного участка под строительство уникального объекта, находящегося в частной собственности, либо в аренде осуществляется по другому.

1. Оформляем предварительный договор аренды, либо субаренды с согласием собственника, где указываем площадь участка, для каких целей он формируется и где расположен, т.е. формируем часть земельного участка, для последующего передачи ее в аренду.
2. На основании данного предварительного договора готовим межевой план для постановки ЗУ на ГКУ. после ввода объекта можно легко снять с учета после прекращения договора аренды и

Оформить земельный участок под размещение уникального объекта законодательно можно двумя способами:

• полосой под весь объект независимо от связи с землей;
• обособленными участками, только на наземные элементы (под опорами).

Чаще всего землепользователи оформляют (регистрируют) земельные участки, только на наземную часть сооружения. С точки зрения кадастра, это конечно проще, но с точки зрения правовых отношений с правообладателями земельных участков, по которым проходит надземный или подземный элемент линейного объекта не совсем правильно, т.к. очень часто возникают конфликты между сторонами, потому что необходим доступ для обслуживания и ремонта этих элементов. В этом случае необходимо установление сервитута.

В связи с этой проблемой предлагается установление сервитута публичного или частного, в зависимости от того, в праве какой собственности состоит земельный участок, на котором предполагается размещение уникального объекта строительства. Для мостов, земельные участки под строительство которых предполагаемо отнести к государственной собственности, необходимо устанавливать публичный сервитут.

Для небоскребов следует устанавливать либо публичный сервитут, если земельные участки под их строительство относятся к муниципальной собственности, либо частный сервитут, если земельные участки под ними являются частной собственностью.

Исходя из этого, осуществляется выделение и оформление земельных участков, занимаемых уникальными объектами, относя рассматриваемые уникальные объекты (мосты и небоскребы) к наземным (поверхностным) объектам, на которые требуется оформление разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и требуется оформление ЗУ в пределах, утвержденных документацией по планировке территории. Подземные и надземные уникальные объекты не требуют оформления ЗУ для их размещения.

Основная особенность и в то же время проблема при формировании ЗУ под уникальный объект заключается в большой его протяженности и прохождения по значительному количеству ЗУ, находящихся на разных категориях земель, на разных правах пользования (собственность, аренда). При этом эксплуатация некоторых объектов требует полного владения земельным участком.

К таким объектам следует отнести мосты, так как они отличаются совей протяженностью и занимаемой территорией. Земельные участки, отведенные для их строительства, следует отнести к государственной собственности. Мосты могут соединять территории, находящиеся в собственности различных субъектов.

Однако мост мы рассматриваем как целостный объект недвижимости, поэтому при выделении земельного участка для осуществления государственного кадастрового учета и присвоения определенного кадастрового номера следует рассматривать такой объект как кадастровый квартал.

Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).

К объектам, не препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению я предлагаю отнести небоскребы. Права на землю для размещения данных уникальных объектов могут рассматриваться на праве аренды участка из муниципальной собственности субъекта, в котором находится такой объект, либо на праве приобретения земельного участка для строительства объекта подобного типа в частную собственность.

Для присвоения определенного кадастрового номера объекту подобного типа при постановке на государственный кадастровый учет необходимо рассмотреть данный уникальный объект в качестве здания. Кадастровый номер таких уникальных объектов как небоскребы предлагается формировать по стандартному типу (рисунок 2).

Идентификация условных частей линейного сооружения в реестрах объектов недвижимости кадастровых округов, на территории которых такое линейное сооружение расположено, осуществляется по его кадастровому номеру, присвоенному уполномоченным органом кадастрового учета.

В результате проведенной работы по анализу сведений об уникальных объектах и рассмотрению способов постановки их на Государственный кадастровый учет можно сделать следующие выводы.

На сегодняшний день существует необходимость создания реестра уникальных объектов, что позволит получать сведения о численности таких объектов, состоянии; получать индивидуальные характеристики по каждому из видов уникальных объектов.

Необходимо подробное рассмотрение процедуры постановки на Государственный кадастровый учет уникальных объектов с целью ее усовершенствования и возможного упрощения.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

BIBLIOGRAPHY

Единый объект недвижимости и представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. При этом слово «единый» подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, которая не позволит оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других.

Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права. Это важно, потому что понятие объекта недвижимости вводится с целью обозначения прав на него и как следствие взимание пошлин за право пользования этим объектом .

Следовательно, единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и как следствие вид права.

Правительство РФ летом 2000 г. приняло долгосрочную программу, в которой несколько раз мелькнула избитая фраза о «едином объекте недвижимости». Принят новый Земельный кодекс. В связи с этим целесообразно обратить внимание на историю вопроса о едином объекте недвижимости .

Следует отметить, что в России (и в СССР) до создания Роскомзема такого вопроса не существовало. Он был однозначно решен статьей 139 ГК РСФСР «Главная вещь и принадлежность»: «Принадлежность, то есть вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением, следует судьбе главной вещи, если законом или договором не установлено иное».

Договор не мог установить иное, так как Земельный кодекс РСФСР (ЗК РСФСР, принят в 1970 году) в целом ряде статей предусматривал, что если земельный участок не является средством труда (т.е. не относится к сельскохозяйственным землям, землям 1-й категории по классификации ЗК РСФСР), то при переходе права на строение переходит и право пользования участком (см., например, статьи 87, 88 ЗК РСФСР).

Иначе говоря, участок не имеет своей судьбы и следует судьбе строения, т.е. является принадлежностью строения. Объект недвижимости («домовладение»), выступал как единый, в котором главной вещью являлось строение (или строения) основного назначения, а земельный участок являлся его или их принадлежностью. Да, это особая принадлежность. Универсальная. И для главной вещи, и для других служебных построек. Но принадлежность .

Напротив, земли 1-й категории (земли сельхозназначения), будучи средствами труда, являлись главной вещью по отношению к расположенным на них строениям. Хотя земли и находились в собственности государства, главнейшее право — право пользования — не переходило приобретателю строения, расположенного в сельской местности, до переезда собственника строения на постоянное место жительство в сельскую местность (см. ст. 73 ЗК РСФСР) .

Аналогичные, даже более углубленные и конкретные нормы были приняты в связи с перестройкой и приватизацией. Так, в Гражданском кодексе РФ (часть I) появились три статьи, усиливающие прежнюю статью 139 ГК РСФСР, а именно ст.133 «Неделимая вещь», ст.134 «Сложная вещь» и ст.135 «Главная вещь и принадлежность». В Земельном кодексе РФ (1991 г.) сохранилась ст. 37 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение», повторявшая норму ст. 87 ЗК РСФСР: «При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение» (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.93 №2287).

При учете домовладений в городах и сельской местности названные нормы ГК РФ и ЗК РСФСР строго соблюдались местными органами управления и созданными ими организациями технической инвентаризации (БТИ) .

Созданный в 1991-93 годах федеральный орган по землеустройству (Госкомзем РФ), взяв за основу земли 1-й категории (земли сельскохозяйственного назначения), которые действительно являются главной вещью по отношению к расположенным на них строениям, начал распространять этот постулат на все категории земель, в т.ч. на земли 2-й и 3-й категорий (земли населенных пунктов и земли промышленного назначения), на которых строения являются главной вещью по отношению к участку, образуя единую неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ).

Весьма весомыми дополнительными причинами того, что неделимая вещь, образованная участком и строением, стала рассматриваться как состоящая из нескольких объектов (земельного участка и строения), послужили еще два фактора:

1) раздельное налогообложение земельного участка и строений;

2) действия учреждений юстиции по регистрации прав, которые начали регистрировать права на принадлежности отдельно от прав на главную вещь.

Упоминание термина «принцип единого объекта» содержится, например, в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановлении Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 (в ред. от 21.08.2000) «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 03.09.2003), Программе социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.07.2001 № 910-р.

Однако, как отмечают О.М. Козырь и А.А. Маковская, в целом российское гражданское законодательство рассматривает участки и расположенные на них здания, с одной стороны, как самостоятельные объекты, участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой — как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества .

В имущественном обороте возникают различные правовые ситуации, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Например, здание — в частной собственности, участок — в государственной собственности и принадлежит собственнику здания на праве аренды или ограниченном вещном праве; на одном неделимом участке — несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам и пр. Это свидетельствует о том, что здание или помещения в нем нельзя рассматривать как неотделимое улучшение земельного участка. Поэтому в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, содержится следующее положение: «в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия «единого объекта недвижимости» как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного объекта гражданского оборота» .

Иногда необоснованно полагают, что принцип «единого объекта недвижимости» закреплен Земельным кодексом Российской Федерации, в то время как Земельный кодекс, наоборот, закрепил различие правового режима земли и недвижимости, правил регулирования их оборота, например в статье 36, определяющей порядок приобретения вещных и обязательственных прав на неделимый участок лиц с различной правоспособностью. Земельный кодекс установил не «принцип единого объекта», а принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение участка без находящихся на нем объектов в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения не допускается без одновременной приватизации земельных участков, за исключением случаев их изъятия или ограничения в обороте (п.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Постановлением Правительства РФ от 18.07.2000 № 537 «Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России» установлено, что федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, является Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр). В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» кадастровая карта (план) участка должна содержать не только сведения об участке, но и сведения о наличии объектов недвижимого имущества.

Таким образом, земельный участок и расположенная на нем недвижимость должны являться единым объектом кадастрового учета. Поэтому в случаях приобретения прав на застроенные земельные участки (например, при выкупе или аренде земли под зданиями) при землеустройстве и кадастровом учете необходимо, чтобы объекты недвижимости были отражены в плане участка.

Что касается «принципа единого объекта недвижимости», отмеченного в законодательстве о государственной регистрации, то это только принцип ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), предписанный для регистрирующих органов, а не правило, обязательное для участников имущественного оборота. Разделы ЕГРП, содержащие записи о зданиях, должны располагаться в архивах учреждений юстиции по государственной регистрации прав после разделов с записями о земельных участках. При этом записи о правах и сделках со зданиями и земельными участками вносятся в отдельные разделы, что подтверждает различие правового режима этих объектов .

Принцип «единства земли и недвижимости» определяет требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, — зданиями, сооружениями и их частями. Вместе с тем, при изучении норм Земельного кодекса, касающихся регулирования конкретных отношений, становится очевидным, что должная последовательность в реализации этого принципа отсутствует .

Поэтому при заключении сделок участники должны руководствоваться не только требованиями гражданского и земельного законодательства для конкретных видов договоров, но и принципом «единства земли и недвижимости» в целом. Данный принцип определяет следующие особенности оформления сделок:

Земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости не являются единым объектом имущественных прав. Участок и прочно связанная с ним недвижимость должны являться:

а) единым объектом государственного кадастрового учета;

б) единым предметом сделки.

Недвижимость, находящаяся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, отчуждается вместе с участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности на здание.

При отчуждении недвижимости может быть передан весь земельный участок или его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования.

Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях, не являющихся индивидуальными землепользователями и собственниками участков. Однако во избежание земельных споров при отчуждении собственником здания его части или помещений в нем следует определять правовой режим земельного участка, занятого зданием. Если собственнику здания принадлежит на праве собственности неделимый участок, то в договоре об отчуждении части здания или помещений следует устанавливать общую долевую собственность на участок.

Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка .

При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), данные права на землю не передаются и не переходят автоматически к приобретателю недвижимости. Приобретение и оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость или одновременно с ней.

Право аренды участка целесообразно передавать по единому договору с отчуждением недвижимости. Отчуждатель недвижимости может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (поднаем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель — новый договор с арендодателем.

Итак, в настоящее время одной из актуальных проблем применения и развития законодательства о недвижимом имуществе является теория или принцип единого объекта недвижимости, согласно которой земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости являются единым целым.

Рассмотрев правовые основы недвижимого имущества, следует перейти к характеристике недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.