Доход от аренды

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Это могут быть:

  • Общий налоговый режим;
  • Упрощенный налоговый режим.

Налог на аренду помещения для ИП при ОСНО

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

  • Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

  • Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

  • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Налоги на аренду помещения для ООО

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

Способы оплаты налогов

Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой. Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

  • Платежное поручение. Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
  • Платежный документ. Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.

Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.

Особенности аренды имущества унитарного предприятия

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня Получить доступ Унитарное предприятие — это одна из организационно-правовых форм коммерческих организаций, не наделенная правом собственности на закрепленное имущество. В соответствии с пунктом 2 статьи 113 ГК РФ имущество государственного унитарного предприятия находится в государственной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Права государственного унитарного предприятия на владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, ограничены пределами, установленными ГК РФ (статья 294 ). Так, согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ предприятие, которому на праве хозяйственного ведения принадлежит недвижимое имущество, не вправе его продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Таким образом, закон не исключает возможность сдачи в аренду унитарным предприятием недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, но ограничивает возможность совершения указанных действий необходимостью получения согласия собственника имущества. Средства, получаемые в виде арендной или иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся к неналоговым доходам бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации (статьи 41 и 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее — БК РФ)). При этом исключение для средств, получаемых от аренды имущества унитарных предприятий, установлено только с 01.01.2008 (абзац 1 пункта 1 статьи 42 БК РФ в редакции Федерального закона от 26.04.2007 N 63-ФЗ ). Вместе с тем в гражданском законодательстве, как в ныне действующем, так и в действовавшем до 01.01.2008, не содержится правовых норм, однозначно требующих перечисления в бюджет арендной платы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения. Отсутствие должной согласованности в этой части гражданского и бюджетного законодательства вызывает возникновение судебных споров по поводу изъятия у унитарных предприятий в бюджеты доходов, полученных от аренды имущества за период до 01.01.2008. В практике рассмотрения таких споров встает вопрос о том, из каких правоотношений — бюджетных (публичных) или гражданских (частных) — вытекает спор между публично-правовым образованием и унитарным предприятием по поводу изъятия доходов, полученных от аренды имущества. Представляется, что указание в БК РФ на соответствующие виды доходов бюджета само по себе не может служить основанием для отнесения всех отношений, в рамках которых поступают такие доходы, к бюджетно-правовым. Так, например, средства, полученные в результате применения мер гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности, в том числе штрафы, конфискации, компенсации также относятся к неналоговым доходам бюджетов (статья 41 БК РФ). Между тем очевидно, что правовые основания для уплаты этих средств устанавливаются нормами иных отраслей законодательства (уголовного, об административных правонарушениях, гражданского). Аналогичным образом основания, размер и порядок внесения государственным унитарным предприятием в бюджет средств, полученных от аренды государственного имущества, должны определяться нормами гражданского законодательства, а бюджетное законодательство лишь определяет порядок учета и распределения поступивших доходов внутри бюджетной системы. Из этого следует, что наличие в статье 42 БК РФ указания на такой вид доходов бюджета, как средства, получаемые в виде арендной или иной платы за сдачу государственного имущества во временное владение и пользование, само по себе не является достаточным правовым основанием для изъятия у государственного унитарного предприятия (арендодателя) соответствующих сумм в бюджет и признания этих правоотношений публично-правовыми. При этом необходимо отметить, что норматив отчислений неналоговых доходов в объеме 100% в федеральный бюджет, установленный в приложении 2 к федеральному закону о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, для доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий (код бюджетной классификации 1 11 05031 01 0000 120), устанавливает пропорцию централизации доходов федерального бюджета по принципу разграничения доходов между бюджетами разных уровней (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 30.10.2007 N 03-03-06/4/143 ). Следовательно, норматив 100% означает зачисление соответствующего дохода только в один бюджет, но не является ставкой платежа. По нашему мнению, право публично-правового образования на установление обязанности унитарных предприятий передавать поступающую арендную плату (полностью или частично) в доход соответствующего бюджета вытекает из правомочий собственника имущества, закрепленного за унитарным предприятием, и должно реализовываться в рамках гражданско-правовых отношений между собственником и созданным им предприятием. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определяются статьей 295 ГК РФ. Пунктом 1 указанной статьи, в частности, установлено, что собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 161-ФЗ от 14.11.2002 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» . Порядок и сроки перечисления в бюджет части прибыли, остающейся после налогообложения, определены Правилами разработки и утверждения программ деятельности и определения подлежащей перечислению в федеральный бюджет части прибыли федеральных государственных унитарных предприятий, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.04.2002 N 228 «О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий». Пунктом 6 Правил установлено, что часть прибыли предприятия за предыдущий год, подлежащая перечислению в федеральный бюджет в текущем году, определяется решением федерального органа исполнительной власти не позднее 1 мая на основании отчета о деятельности предприятия за прошедший год и утвержденной Программы деятельности предприятия. При этом часть прибыли, подлежащая перечислению в федеральный бюджет, рассчитывается путем уменьшения суммы чистой прибыли (не распределенной прибыли) предприятия за прошедший год на сумму утвержденных в составе Программы деятельности предприятия на текущий год расходов на реализацию мероприятий по развитию предприятия, осуществляемых за счет чистой прибыли. Представляется, что собственник имущества вправе установить отчисление в свою пользу как от валовой прибыли, полученной от всех хозяйственных операций, так и от прибыли по конкретной деятельности, например от сдачи имущества в аренду. В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 13.01.2004 N Ф04/123-2233/А45-2003 указано, что статья 295 ГК РФ предусматривает наличие права, а не обязанности на получение собственником части прибыли, размеры которой либо определяются договором между собственником и предприятием, либо закреплены в учредительных документах предприятия. В этом же Постановлении сделан вывод, что арендная плата является одним из видов доходов и совместно с другими денежными поступлениями от использования имущества и деятельности ФГУП составляет прибыль, за вычетом всех соответствующих налогов, других обязательных платежей и текущих затрат. То обстоятельство, что арендные платежи от сдачи имущества унитарного предприятия в аренду являются прибылью указанного предприятия, вытекает из положения пункта 2 статьи 299 ГК РФ , согласно которому доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, поступают в хозяйственное ведение этого предприятия в порядке, предусмотренном для возникновения права собственности. Вместе с тем указанные доходы могут быть изъяты по решению собственника с прекращением в этом случае права хозяйственного ведения (пункт 3 статьи 299 ГК РФ). Таким образом, правоотношения по изъятию доходов (прибыли) унитарного предприятия носят гражданско-правовой характер, возникают с публично-правовым образованием как с собственником имущества, а не как с властным субъектом и регулируются гражданским законодательством. В рамках рассматриваемых правоотношений происходит изъятие части прибыли (дохода) унитарного предприятия, полученной от определенного вида деятельности (сдачи имущества в аренду). В случае получения унитарным предприятием арендных платежей по договору аренды, заключенному с согласия собственника имущества, указанный договор является правовым основанием для приобретения унитарным предприятием данного имущества, которое не может быть признано неосновательным обогащением. В свою очередь собственник имущества вправе определить, какая часть прибыли унитарного предприятия (а в эту сумму может входить и вся прибыль от сдачи имущества в аренду) подлежит перечислению в бюджет. При этом исполнение обязанности унитарного предприятия по перечислению соответствующей части прибыли освобождает данное предприятие от перечисления всех доходов, полученных от аренды государственного имущества. Такая позиция подтверждается складывающейся судебной практикой. Так, например, ФАС Северо-Западного округа отклонил довод управления Росимущества об обязанности федерального государственного унитарного предприятия перечислить в федеральный бюджет все денежные средства, полученные от сдачи в аренду принадлежащих предприятию на праве хозяйственного ведения судов, поскольку предприятие вправе сдавать имущество в аренду с согласия собственника и обязано ежегодно перечислять в бюджет только часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей (Постановление от 11.09.2007 по делу N А42-754/2007 ). Вместе с тем нельзя не отметить, что иная ситуация складывается в том случае, если унитарное предприятие сдает в аренду имущество, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения, не получив на это согласия собственника. В этом случае заключенная унитарным предприятием сделка противоречит требованиям пункта 2 статьи 295 ГК РФ и является ничтожной. Соответственно, суммы арендных платежей, полученных унитарным предприятием по такой сделке, образуют на его стороне неосновательное обогащение за счет собственника имущества, который согласия на такой вид использования своего имущества не давал. При этом если выплачиваемый арендатором размер арендной платы меньше арендных ставок, установленных за аренду аналогичных помещений в данном регионе, то неосновательное обогащение в соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ возникает на стороне арендатора в виде недоплаченных и, соответственно, необоснованно сбереженных за счет этого сумм. Равным образом на стороне арендатора возникает неосновательное обогащение в случае невнесения арендных платежей при фактическом пользовании имуществом. Данная позиция выражена в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа (дела N А56-38184/2006 ; N А56-41580/2006 ; N А56-41571/2006 ; N А56-38233/2006 ; N А56-52074/2006 ). Филиппов А.Е., заместитель председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Минфин: доходы от аренды не признаются доходом от реализации, если этот вид деятельности не является для арендодателя основным

В письме рассмотрена конкретная ситуация. Компания сдает в аренду помещение. Но этот вид деятельности не является для нее основным. Вправе ли она учесть арендную плату в составе доходов от реализации в целях налогообложения прибыли?

Как известно, доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав (ст. 249 НК РФ). Выручка определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги, имущественные права), выраженные в денежной или натуральной форме. В зависимости от выбранного метода признания доходов и расходов эти поступления учитываются в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.

Что касается сдачи имущества в аренду (субаренду), то в отношении доходов от этого вида деятельности установлено специально правило. Такие доходы признаются внереализационными, если они не определяются налогоплательщиков в порядке, установленном статьей 249 НК РФ. Исходя из этого, в Минфине делают вывод: арендные платежи учитываются в доходах от реализации, если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности налогоплательщика и осуществляется им на систематической основе.

Доход от аренды

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *