Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом

Особенности формы и существенных условий договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом

С. К. Кетоев

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ (ред. от 15 апреля 2006 г.) «Об инвестиционных фондах» (далее — Закон об инвестиционных фондах) паевой инвестиционный фонд (ПИФ) представляет собой обособленный имущественный комплекс, которым руководит управляющая компания ПИФа в целях получения прибыли и распределения ее между учредителями доверительного управления.

Инструментом, посредством которого учредители ПИФа передают свое имущество в доверительное управление управляющей компании, является договор доверительного управления ПИФом. Общие положения о договоре доверительного управления определены в гл. 53 ГК РФ (ст. 1012—1026).

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Согласно п. 1 ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. В общем случае договор доверительного управ-

Кетоев Сергей Константинович — аспирант ИЗиСП.

ления имуществом может быть заключен также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что соответствующий документ исходит от стороны по договору1 .

В отличие от общих положений ГК РФ, которые в качестве последствий несоблюдения простой письменной формы сделки предусматривают лишение права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, п. 3 ст. 1017 ГК РФ предусматривает недействительность договора доверительного управления имуществом.

Пунктом 1 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах применительно к условиям договора доверительного управления ПИФом предусмотрена специальная форма — правила доверительного управления ПИФом, содержащие все условия доверительного управления. Дей-‘ ствующее законодательство предъ-; являет достаточно жесткие требования к правилам доверительного управления. Согласно п. 4 ст. 17 Закона об инвестиционных фондах правила доверительного управления ПИФом каждого типа должны соответствовать типовым правилам доверительного управления ПИФом соответствующего типа, утвержденным Правительством РФ2 . Кро-

1 См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002.

2 Типовые правила доверительного управления открытым, интервальным и закрытым паевым инвестиционным фондом были утверждены соответственно постановлени-

ме того, правила доверительного управления ПИФом, а также любые изменения и дополнения в них должны быть зарегистрированы в федеральном органе исполнительной власти по рынку ценных бумаг3 (ст. 19 Закона об инвестиционных фондах). При этом на федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг возложена обязанность по проверке регистрируемых правил доверительного управления ПИФом. Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг несет ответственность за соответствие зарегистрированных им правил доверительного управления ПИФом, а также изменений и дополнений в них требованиям Закона об инвестиционных фондах (п. 3 ст. 19 Закона об инвестиционных фондах).

Наличие единых для всех инвесторов условий доверительного управления ПИФом позволяет отнести его к категории публичных договоров. Следовательно (с учетом ст. 426 ГК РФ), управляющая компания обязана оказывать услуги по доверительному управлению ПИФом в отношении каждого обратившегося к ней инвестора. Данное общее правило корреспондирует со специальным положением ст. 21 Зако-

ем Правительства РФ от 27 августа 2002 г. № 633 «О типовых правилах доверительного управления открытым паевым инвестиционным фондом», постановлением Правительства РФ от 18 сентября 2002 г. № 684 «О типовых правилах доверительного управления интервальным паевым инвестиционным фондом» и постановлением Правительства РФ от 25 июля 2002 г. № 564 «О типовых правилах доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом».

3 Регистрация правил доверительного управления осуществляется в порядке, установленном постановлением ФКЦБ от 11 сентября 2002 г. № 35/пс «О регистрации правил доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и изменений и дополнений в них» (РГ. 2002. 24 окт.).

на об инвестиционных фондах о том, что управляющая компания вправе отказать в выдаче инвестиционных паев только в специально установленных случаях. К таким случаям Закон относит:

— несоблюдение порядка и условий подачи заявок, установленных правилами доверительного управления ПИФом;

— приобретение инвестиционного пая лицом, которое в соответствии с настоящим Законом не может быть владельцем инвестиционных паев;

— принятие решения о приостановлении выдачи инвестиционных паев.

Если заявка учредителя не подпадает под действие ни одного из указанных ограничений, управляющая компания не вправе отказать такому инвестору в выдаче инвестиционного пая (п. 3 ст. 426 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах условия договора доверительного управления ПИФом определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом. Это позволяет сделать вывод о возможности учредителя требовать изменения или расторжения договора доверительного управления, если правила доверительного управления ПИФом исключают или ограничивают ответственность управляющей компании за нарушение обя- ■ зательств либо содержат другие явно обременительные для учредителя условия, которые он, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не принял бы при наличии у него возможности участвовать в определении условий договора (ст. 428 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора про-

дажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ), а переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, в случае передачи в доверительное управление недвижимого имущества права на это недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Аналогичным образом государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, переданное в доверительное управление ПИФом. Так, согласно п. 2 ст. 15 Закона об инвестиционных фондах при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, в подразделе II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается название ПИФа, в составе которого находится данное имущество, и делается следующая запись: «Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев». При этом в случае несоблюдения при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом условий о форме договора или о государственной регистрации такой договор признается недействительным (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

Как известно, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Договор не может быть заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Условие о предмете

Одним из основных существенных условий договора доверительного управления является условие о его предмете. Одни авторы указывают, что предметом данного договора будет имущество, как существующее, так и подлежащее приобретению в будущем4 . Другие полагают, что предметом договора доверительного управления является совершение управляющим «любых юридических и фактических действий» (п. 2 ст. 1012 ГК РФ)5.

На наш взгляд, следует согла-; ситься с мнением Л. Ю. Михеевой,’ что «предмет договора доверительного управления не может быть определен иначе как «управление имуществом»6. Ни имущество, переданное в доверительное управление, ни действия управляющего

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

6 Михеева Л. Ю. Доверительное управление имуществом. Комментарий законодательства // СПС «КонсультантПлюс».

сами по себе полностью не отражают сущности отношений по доверительному управлению, поскольку непосредственной целью договора доверительного управления является совершение управляющим действий по управлению переданным ему имуществом. При этом важность действий управляющего обусловлена тем, что «их непосредственным объектом является имущество, переданное в управление»7.

Представляется, что предметом договора доверительного управления ПИФом является «управление паевым инвестиционным фондом», то есть совершение управляющей компанией юридических и фактических действий в отношении имущества ПИФа, в том числе осуществление всех прав, удостоверенных ценными бумагами, составляющими ПИФ, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Условия, отнесенные законом к существенным

Пунктом 1 ст. 1016 ГК РФ к числу существенных условий договора доверительного управления имуществом отнесены:

— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

— наименование лица, в интересах которого осуществляется доверительное управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);

— размер и форма вознаграждения управляющему, если договор является возмездным;

— срок действия договора.

Состав переданного в управление

имущества должен быть четко определен. Это необходимо потому, что по общему правилу имущество по окончании договора доверительного управления должно быть возвращено собственнику. Кроме того, именно это имущество в первую очередь направляется на погашение долгов по обязательствам, свя-

7 Михеева Л. Ю. Указ. соч.

занным с доверительным управлением (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

Как уже было отмечено выше, заключение договора доверительного управления ПИФом осуществляется в форме присоединения путем приобретения инвестиционных паев ПИФа. Имущество, составляющее ПИФ, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев (п. 2 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах). В силу этого при передаче имущества в управление по договору доверительного управления ПИФом имеет значение лишь стоимость этого имущества, которая фиксируется путем выдачи определенного количества инвестиционных паев, соответствующих стоимости инвестируемого имущества.

Одним из существенных условий договора доверительного управления является также наименование юридического лица (ст. 54 ГК РФ) или имя гражданина (ст. 19 ГК РФ), в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя или выгодоприобретателя). Отличительной особенностью договора доверительного управления ПИФом является отсутствие выгодоприобретателя, то есть данный вид доверительного управления не может быть установлен в пользу третьего лица. Это обусловлено следующими особенностями правоотношений по доверительному управлению ПИФом. Учредитель, передавая денежные средства или иное имущество в управление управляющей компании, получает ценную бумагу — инвестиционный пай, который удостоверяет его долю в праве собственности на имущество, составляющее инвестиционный фонд, а также право на получение денежной компенсации при выходе из ПИФа или при его прекращении. Инвестиционный пай является именной ценной бумагой и не имеет номинальной стоимости. Его стоимость определяется расчетным путем в результате

деления стоимости чистых активов ПИФа на количество инвестиционных паев. Размер денежной компенсации определяется исходя из доли в праве собственности на имущество ПИФа и зависит, таким образом, от величины этого имущества.

Поэтому право на получение выгод от доверительного управления ПИФом, то есть соответствующей денежной компенсации при погашении инвестиционного пая, принадлежит исключительно его владельцу — учредителю договора доверительного управления.

Договор доверительного управления имуществом может быть как возмездным, так и безвозмездным. Отсутствие указания на его возмездный или безвозмездный характер влечет его недействительность. Следовательно, условие о наличии или отсутствии вознаграждения доверительному управляющему является существенным. При этом в возмездном договоре стороны должны предусмотреть размер и форму вознаграждения управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ). В безвозмездном же договоре должно быть прямое указание на то, что управляющий не получает вознаграждения за свою деятельность.

Договор доверительного управления ПИФом всегда является возмездным. Условия о размере вознаграждения управляющей компании, а также другим участникам отношений по доверительному управлению ПИФом являются существенными в силу прямого указания п. 1 ст. 17 Закона об инвестиционных фондах.

Существенным условием является срок действия договора доверительного управления. В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ предельный срок, на который может быть заключен договор доверительного управления, составляет пять лет. Следовательно, заключая договор, стороны могут указать и меньший срок. Необходимо отметить, что для отдельных видов имущества,

передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Например, срок действия договора доверительного управления имуществом подопечного истекает тогда, когда подопечный достигает совершеннолетнего возраста.

По окончании срока действия договора доверительного управления он может быть продлен. Согласно п. 2 ст. 1016 ГК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Такую особенность конструкции доверительного управления можно объяснить сущностью взаимоотношений сторон. Управление имуществом, как правило, — непрерывный процесс, требующий постоянного внимания. Прекращение управления связано с возможными потерями в доходах от имущества. Именно поэтому для прекращения договора в связи с истечением срока требуется инициатива одной из сторон.

В соответствии с положениями ст. 12 Закона об инвестиционных фондах применительно ко всем видам ПИФов срок действия договора доверительного управления указывается в правилах доверительного управления ПИФом и по общему правилу не должен превышать 15 лет. Срок действия договора доверительного управления интервальным ПИФом истекает по окончании последнего срока погашения инвестиционных паев перед истечением предусмотренного правилами доверительного управления срока действия указанного договора. Если владельцы инвестиционных паев открытого и интервального ПИФов не потребовали погашения всех принадлежащих им инвестиционных паев, срок действия договора доверительного управления считается

продленным на тот же срок, если иное не предусмотрено правилами доверительного управления этих фондов. Срок действия договора доверительного управления закрытым ПИФом не может быть менее одного года с начала срока формирования этого ПИФа.

Правила доверительного управления ПИФом должны содержать следующие сведения (п. 1 ст. 17 Закона об инвестиционных фондах):

— название ПИФа;

— тип ПИФа (открытый, интервальный, закрытый);

— полное фирменное наименование управляющей компании;

— полное фирменное наименование специализированного депозитария;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— полное фирменное наименование лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев;

— полное фирменное наименование аудитора;

— инвестиционная декларация;

— стоимость имущества, составляющего ПИФ, по достижении которой фонд является сформированным;

— срок формирования ПИФа;

— права и обязанности управляющей компании;

— срок действия договора доверительного управления;

— порядок подачи заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев;

— порядок и сроки включения в состав ПИФа внесенных денежных средств (иного имущества);

— порядок и сроки выплаты денежной компенсации в связи с погашением инвестиционных паев;

— порядок определения расчетной стоимости инвестиционного пая, суммы, на которую выдается инвестиционный пай, а также суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с погашением инвестиционного пая;

— порядок и сроки внесения в реестр владельцев инвестиционных

паев записей о приобретении, об обмене, о передаче и погашении инвестиционных паев;

— права владельцев инвестиционных паев;

— размер вознаграждения управляющей компании, специализированного депозитария, лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитора;

— виды и максимальный размер расходов, связанных с доверительным управлением, подлежащих оплате за счет имущества ПИФа;

— порядок раскрытия информации о ПИФе, в том числе наименование печатного издания, в котором опубликовывается информация о паевом инвестиционном фонде;

— иные сведения в соответствии с требованиями, установленными Законом.

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

В юридической литературе отмечалось, что перечень существенных условий договора доверительного управления (ст. 1016 ГК РФ) не ограничивает круг всех существенных условий этого договора.

Так, В. В. Чубаров отмечает, что < «в соответствии со ст. 432 ГК РФ к’ существенным условиям относятся также условия, соглашение по ко-‘ торым должно быть достигнуто по заявлению одной из сторон (оговариваемые условия). Таким образом, при заключении договора о доверительном управлении имуществом стороны должны согласовать все условия, перечисленные выше, а также те, на которых настаивает одна из сторон»8. Л. Ю. Михеева пишет: «Законодатель в ст. 1016 ГК определил перечень существенных условий договора доверительного управления имуществом (который,

8 Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. М., 1997. С. 576.

например, отсутствует в нормах о договоре поставки, ренты и пр.). Тем не менее, руководствуясь общим правилом ст. 432 ГК, следует считать, что, помимо перечисленных в ст. 1016 ГК РФ, в первую очередь существенным условием является предмет договора»9.

В. В. Витрянский указывает: «Наличие специального перечня условий договора доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК РФ) свидетельствует лишь о том, что применительно к данному договору законодатель назвал лишь некоторые его существенные условия. Однако обстоятельства не освобождают стороны договора доверительного управления имуществом от необходимости согласования иных существенных условий, а именно: условий, составляющих предмет договора доверительного управления имуществом; условий, необходимых для договоров данного типа; условий, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение»10.

Например, при доверительном управлении средствами инвестирования в ценные бумаги стороны вправе обусловить в договоре, что средствами инвестирования в ценные бумаги будут являться те денежные средства, которые доверительный управляющий получит в результате взыскания им с должника (должников) учредителя управления его задолженности перед последним11 .

Применительно к договору доверительного управления ПИФом стороной, которая может заявлять условия договора, относительно ко-

9 Михеева Л. Ю. Указ. соч.

10 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

11 См.: Пункт 3.1 Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37 (Вестник ФКЦБ России. 1997. № 8).

торых должно быть достигнуто соглашение, является только управляющая компания. Обусловлено это двумя причинами.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1. Правила доверительного управления ПИФом должны быть зарегистрированы в федеральном органе исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

2. Заключение договора доверительного управления ПИФом осуществляется исключительно в форме присоединения.

К условиям, которые управляющая компания вправе включить в правила доверительного управления ПИФом, можно отнести, например: возможность продления срока действия договора доверительного управления ПИФом (ст. 12 Закона об инвестиционных фондах); наличие у управляющей компании права передавать свои права и обязанности по договору доверительного управления ПИФом другой управляющей компании (п. 5 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах); наличие у управляющей компании права принимать решение о прекращении ПИФа (ст. 30 Закона об инвестиционных фондах); присутствие в структуре ПИФа агента по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев (п. 2 ст. 24, ст. 27 Закона об инвестиционных фондах); право управляющей 006 компании приостанавливать выдачу, ^ погашение и обмен инвестиционных | паев (п. 1 ст. 29 Закона об инвестици- ва онных фондах); возможность специ- ра ализированного депозитария при- о п влекать к исполнению его обязанно- ко стей другой специализированный ийс депозитарий (п. 4 ст. 42 Закона об осс инвестиционных фондах) и т. д. л р

Таким образом, в сравнении с об- рна щей моделью доверительного уп- £ равления, предусмотренной гл. 53 ГК РФ, Закон об инвестиционных фондах предъявляет значительно более жесткие требования к форме договора доверительного управления ПИФом и его существенным условиям.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это один из четырех типов ПИФов, которые в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» может создаваться в Российской Федерации.

ЗПИФ: основные признаки

По сравнению с открытыми, интервальными и биржевыми фондами закрытые фонды имеют следующие основные особенности:

  • в общем случае пайщики имеют право требовать погашения принадлежащих им паев лишь по окончании срока функционирования фонда (законом определены лишь исключительные случаи погашения инвестиционных паев Фонда управляющей компанией);
  • наличие особого органа управления – общего собрания владельцев инвестиционных паев, принимающего решения по отдельным вопросам деятельности фонда;
  • возможность получения дохода владельцем инвестиционного пая от доверительного управления имуществом, составляющим закрытый ПИФ (данное право принадлежит также и владельцам инвестиционных паев биржевого ПИФ);
  • возможность оплаты инвестиционных паев неденежными средствами (данное право принадлежит также и владельцам инвестиционных паев биржевого ПИФ);
  • особый порядок составления и предоставления профессиональной отчетности;
  • особый порядок раскрытия информации о деятельности фонда и т.д.

Эти особенности предопределяют цель создания ЗПИФ — объединение и управление капиталом таким образом, чтобы у управляющего была возможность осуществлять инвестиции в низколиквидные активы. В этой связи владельцы инвестиционных паев ЗПИФ по сравнению с другими типами фондов наделяются некоторыми управленческими компетенциями (раз не можешь выйти — управляй), в частности большинством голосов инвесторы могут принять решение о смене управляющей компании, а также возможностью получать регулярный доход (данное право должно быть закреплено в Правилах доверительного управления ПИФ) и пр.

Инвестиционные фонды, относящиеся к категориям фондов недвижимости, рентных, прямых, венчурных инвестиций, кредитных и некоторые другие могут быть только закрытыми паевыми инвестиционными фондами.

Для закрытых ПИФ законом предусмотрен минимальный срок действия договора доверительного управления, который не может быть менее трех лет с начала срока формирования этого ПИФ (абз 3 ст. 12 Закона об инвестиционных фондах). Максимальный срок жизни, как и у других типов ПИФ — 15 лет.

Отметим, что пайщики имеют право реализовать свои инвестиционные паи другим лицам путем купли-продажи или иным образом (мена, дарение, вклад в уставный капитал юридического лица и пр.).

Инвестиционные паи закрытых ПИФ могут быть предназначены для квалифицированных инвесторов (инвестиционные паи, ограниченные в обороте), в случае если соответствующее условие предусмотрено правилами доверительного управления закрытого ПИФ (ст. 14.1 Закона об инвестиционных фондах).

Закрытые паевые инвестиционные фонды: преимущества внедрения

В настоящее время наибольшее распространение получили закрытые паевые инвестиционные фонды. Этот тип фондов интересен прежде всего крупным инвесторам, так как именно в его рамках преимущества использования паевых инвестиционных фондов проявляются в наибольшей степени:

  • оптимизация налогообложения
    Не секрет, что создание паевого инвестиционного фонда позволяет существенно снизить налоговую нагрузку на бизнес. При этом очень важно, что уменьшение налогового бремени в этом случае происходит с использованием абсолютно законной схемы, жизнеспособность которой не только закреплена в Налоговом кодексе, но и подтверждена правоприменительной практикой;
  • защита активов от недружественных захватов и обращения взыскания со стороны кредиторов
    Поскольку после внесения имущества в состав паевого инвестиционного фонда его раздел или выдел в натуре не допускаются, единственным возможным объектом для захвата или обращения взыскания становится инвестиционный пай, который практически не представляет интереса для рейдеров и кредиторов, т.к. не дает возможности получить непосредственный контроль над имуществом. При этом если паи закрытого паевого инвестиционного фонда ограничены в обороте (то есть предназначены для квалифицированных инвесторов), они соответственно могут перейти только к лицам, имеющим статус квалифицированного инвестора, что делает захват или обращение взыскания еще более затруднительным;
  • оптимизация управления бизнесом
    Как механизм улучшения структуры управления бизнесом паевые инвестиционные фонды являются альтернативой сложным холдинговым структурам. В нашей стране холдинговые компании получили широкое распространение еще в 1990-е годы. При этом хаотичное создание и приобретение новых юридических лиц в течение длительного периода привело к снижению управляемости и эффективности многих бизнес-структур: сроки принятия и исполнения решений увеличиваются, штат расширяется, а прибыль падает. Управление делами через ЗПИФ позволяет четко структурировать бизнес, сформировать единый центр принятия и исполнения решений, усилить контроль (как внутренний, так и внешний) и повысить его эффективность, упорядочить денежные потоки, снизить операционные издержки и, в конечном счете, увеличить прибыль;
  • снижение рисков при реализации проектов
    Закрытые паевые инвестиционные фонды хорошо зарекомендовали себя как инструмент снижения рисков при реализации широкого круга проектов (в том числе строительных и венчурных). При использовании ЗПИФ риски уменьшаются, в том числе за счет:
    • их локализации, поскольку паевой фонд позволяет обособить проект от остального бизнеса, как организационно, так и финансово,
    • диверсификации вследствие возможности использования нескольких фондов для реализации отдельных проектов,
    • распределения между участниками проекта, так как ЗПИФы являются инструментом коллективных инвестиций.

Подробнее о бизнес-решениях, основанных на перечисленных преимуществах можно узнать .

Как функционирует ЗПИФ

Поскольку закрытый паевой инвестиционный фонд, как и любой другой ПИФ, не является юридическим лицом, а представляет собой имущественный пул, его деятельность осуществляется через внешнюю инфраструктуру: управляющую компанию, специализированный депозитарий, регистратор, аудитора и оценщика.

Центральную роль в деятельности фонда играет управляющая компания, которая в силу закона и правил доверительного управления фондом:

  • осуществляет разработку правил доверительного управления фондом,
  • принимает имущество в оплату паев и выдает паи,
  • совершает операции с активами фонда,
  • вправе выступать истцом и ответчиком в суде в связи с деятельностью,
  • осуществляет иные полномочия.

Важным контрольным элементом в деятельности паевого инвестиционного фонда является специализированный депозитарий– независимая организация, имеющая соответствующую лицензию ФСФР (ЦБ РФ), основная функция которой заключается в контроле над соблюдением управляющей компанией требований действующего законодательства при совершении операций с имуществом фонда. Специализированный депозитарий:

  • дает согласие на совершение сделок с активами паевого фонда (либо отказывает их в совершении),
  • контролирует расходование денежных средств, входящих в фонд,
  • осуществляет учет имущества, составляющего фонд,
  • контролирует достоверность отчетности, относящейся к паевому инвестиционному фонду,
  • выполняет иные функции.

Также элементом контрольной системы является аудитор фонда– независимое лицо, имеющее право заниматься аудиторской деятельностью, основной задачей которого является аудит паевого инвестиционного фонда. Аудиту подлежит отчетность, касающаяся операций с имуществом фонда, состав и структура активов, фонда, сделки с имуществом фонда и так далее.

Управляющая компания паевого инвестиционного фонда должна заключить договор с оценщиком, если инвестиционная декларация фонда предусматривает возможность приобретения активов, оценка которых обязательна. К таким активам, в частности, относится недвижимое имущество, доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, акции, не допущенные к торгам и ряд других активов.

Учет прав на паи фонда ведет независимая организация – регистратор. Согласно действующему законодательству эти функции может выполнять специализированный депозитарий фонда. Регистратор ведет реестр владельцев паев и соответственно отражает в реестре все операции с паями (выдача и погашение, купля-продажа, дарение, залог и т.д.).

Закрытый паевой инвестиционный фонд по сравнению с другими типами фондов обладает принципиальным отличием в части организации управления. Так как возможности владельцев инвестиционных паев ЗПИФа ограничены в части выхода из фонда, законодатель наделяет их дополнительными правами – правом голоса при принятии решений на общем собрании владельцев паев (в открытых и интервальных фондах подобные органы управления отсутствуют).

В соответствии с требованиями законодательства к компетенции общего собрания владельцев паев относится решение следующих вопросов:

  • утверждение изменений в правила доверительного управления фондом, касающихся изменения инвестиционной декларации;
  • увеличения размера вознаграждения управляющей компании;
  • изменения типа фонда или его категории;
  • расширения перечня расходов фонда;
  • передача фонда под управление другой управляющей компании;
  • досрочное прекращение фонда или продление срока его деятельности;
  • а также иных положений правил, перечень которых установлен в нормативных актах.

В закрытых паевых инвестиционных фондах, предназначенных для квалифицированных инвесторов, может быть сформирован инвестиционный комитет – орган, к компетенции которого относится одобрение сделок с имуществом фонда. Инвестиционный комитет должен состоять из владельцев инвестиционных паев, порядок его формирования и перечень сделок, которые должны быть одобрены комитетом, определяются в правилах доверительного управления.

Несмотря на то, что действующее законодательство достаточно жестко разграничивает полномочия субъектов управления фондом, возможность «усилить» позиции управляющей компании либо владельцев паев в ЗПИФе (в зависимости от поставленной задачи), все же существует. Поскольку закрытые паевые инвестиционные фонды, как правило, действуют в течение максимально возможного срока и имеют заранее определенные цели, вопрос соотношения полномочий нуждается в отдельной проработке уже на стадии разработки проекта.

Резюмируя сказанное выше, можно заключить, что паевой инвестиционный фонд является высокоэффективным инструментом для реализации широкого спектра проектов, деятельность которого одновременно сопряжена с необходимостью соблюдения множества требований законодательства. В связи с этим создавать паевой инвестиционный фонд целесообразно с привлечением профессиональных консультантов, способных просчитать риски проекта и обеспечить полное соответствие деятельности фонда требования законодательства.

1. Понятие и виды фондов
2. Преимущества инвестирования средств в ПИФ
3. Инвестиционные паи
4. Инвестиционная декларация
5. Доходы и расходы пайщика
6. Риски пайщика
7. Контроль за деятельностью Управляющей компании
8. Преимущества закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН)

1. Понятие и виды фондов

В соответствии с Федеральным законом № 156-ФЗ от 29 ноября 2001 г. «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Управляющая компания инвестирует средства в соответствии с инвестиционной декларацией.

Паевые инвестиционные фонды (далее ПИФ) делятся на открытые, закрытые и интервальные.

наверх

2. Преимущества инвестирования средств в ПИФ

  1. Профессиональное управление.
    Компании, занимающиеся финансовыми инвестициями обладают необходимыми знаниями и навыками;
  2. Диверсификация.
    Мелкие инвесторы не в состоянии снизить риск путем диверсификации из-за высоких затрат на проведение операций;
  3. Снижение затрат.
    При управлении большим числом мелких инвестиций как одним крупным портфелем можно добиться экономии за счет масштаба операций, от чего инвестор может получить выгоду в виде низкой платы за управление;
  4. Надежность и прозрачность
    Коллективные инвестиции являются объектом законодательства и регулирования, направленного на защиту интересов инвесторов; к Управляющим компаниям предъявляются жесткие требования по раскрытию информации как о деятельности фонда, так и о самой Управляющей компании.
  5. Принцип разделения
    Принцип разделения управления и хранения активов ПИФа заключается в том, что управляющая компания не может распоряжаться средствами пайщиков бесконтрольно и произвольно. Активы паевого фонда хранятся в особой организации – специализированном депозитарии, который должен дать свое согласие на любую сделку со средствами ПИФа, то есть пайщиков.
  6. Специальный налоговый режим.
    Отсрочка уплаты налоговых платежей для владельцев инвестиционных паев до момента реализации и/или погашения пая.

наверх

3. Инвестиционные паи

Инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда).

Права, удостоверенные инвестиционным паем, фиксируются в бездокументарной форме.

Инвестиционные паи свободно обращаются по окончании формирования паевого инвестиционного фонда. Ограничения обращения инвестиционных паев могут устанавливаться федеральным законом.

Учет прав на инвестиционные паи осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда (далее — реестр владельцев инвестиционных паев) и, если это предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев инвестиционных паев открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом депозитарии, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на инвестиционные паи, обращающиеся через организатора торговли, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).

Выдача инвестиционных паев (внесение записи в реестр владельцев паев) осуществляется на основании заявок на приобретение паев. Требования о погашении инвестиционных паев также подаются в форме заявок на погашение инвестиционных паев. Заявки на приобретение и погашение инвестиционных паев подаются в Управляющую компанию и/или агентам по выдаче/погашению паев.

наверх

4. Инвестиционная декларация

Инвестиционная декларация определяет цели инвестиционной политики Управляющей компании, объекты инвестирования средств пайщиков, их состав, структуру и описание.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим ПИФ от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Все сделки совершаются в соответствии с инвестиционной декларацией.

наверх

5. Доходы и расходы пайщика

Для возмещения расходов, связанных с выдачей и погашением инвестиционных паев, правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом могут быть предусмотрены надбавки к расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче и скидки с расчетной стоимости инвестиционных паев при их погашении. Надбавка при покупке паев, если она есть, фактически уменьшает количество паев, которое записывается в реестр на пайщика. А скидка уменьшает сумму денежных средств, выдаваемых пайщику при погашении паев. Это прямые расходы пайщика. Максимальный размер надбавки не может составлять более 1,5 процента расчетной стоимости инвестиционного пая. Максимальный размер скидки не может составлять более 3 процентов расчетной стоимости инвестиционного пая. Максимальный размер скидки и надбавки устанавливается Правилами доверительного управления.

Кроме того, за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, выплачиваются вознаграждения управляющей компании, специализированного депозитария, специализированного регистратора, оценщика и аудитора, а также другие расходы, связанные с управлением паевым фондом. Их сумма не превышает 10% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда (СЧА). Фактически это тоже расходы пайщиков, но они уже учтены в расчетной стоимости паев, по которой покупаются и продаются паи.

Доход инвестора возникает в момент продажи или погашения пая. С суммы полученного дохода Инвестор обязан заплатить налог. Если же инвестор продолжает владеть паями даже несколько лет, он свободен от налогов.

Управляющая компания является налоговым агентом, то есть она исчисляет и взимает налоги с пайщиков при продаже ими паев и затем перечисляет собранные налоги в бюджет. Налогооблагаемая база, с которой исчисляется налог, определяется как разница между суммой, полученной при продаже паев, и суммой расходов на приобретение этих паев.

наверх

6. Риски пайщика

Оптимальное соотношение уровней риска и ожидаемой прибыли различно и зависит от целого ряда объективных и субъективных факторов. При планировании и проведении операций с инвестиционными паями инвестор всегда должен помнить, что на практике возможности положительного и отрицательного отклонения реального результата от запланированного (или ожидаемого) часто существуют одновременно и реализуются в зависимости от целого ряда конкретных обстоятельств, степень учета которых, собственно, и определяет результативность операций инвестора.

Управляющая компания рекомендует инвестору внимательно рассмотреть вопрос о том, являются ли риски, возникающие при проведении операций с инвестиционными паями, приемлемыми для него с учетом инвестиционных целей инвестора и его финансовых возможностей. Данная информация о рисках не имеет своей целью заставить инвестора отказаться от осуществления операций, а призвано помочь инвестору оценить инвестиционные риски и ответственно подойти к решению вопроса о выборе своей инвестиционной стратегии.

наверх

7. Контроль за деятельностью Управляющей компании

Деятельность же управляющей компании строго регулируется и контролируется. Во-первых, управляющая компания может управлять паевым фондом только на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной Федеральной службой по финансовым рынкам. Управляющая компания может совмещать деятельность по управлению паевыми фондами только с деятельностью по доверительному управлению ценными бумагами, управлению пенсионными резервами негосударственных пенсионных фондов и управлению страховыми резервами страховых компаний. Чтобы управляющая компания не могла злоупотреблять средствами инвесторов, существует принцип разделения управления средствами от их хранения.

Средства пайщиков хранятся в специализированном депозитарии, который не только хранит их, но и контролирует законность операции с этими средствами. Специализированный депозитарии следит за тем, куда управляющая компания направляет средства пайщиков в целях соблюдения инвестиционной декларации фонда и требований к составу и структуре активов паевого инвестиционного фонда. В случае если управляющая компания дает специализированному депозитарию какие-либо распоряжения относительно имущества фонда, противоречащие законодательству, то специализированный депозитарии не вправе исполнять такие поручения. Он должен действовать исключительно в интересах пайщиков. Если специализированный депозитарии в ходе контроля за деятельностью управляющей компании выявляет соответствующие нарушения, то он обязан уведомить об этом Федеральную службу по финансовым рынкам. Специализированный депозитарий также ведет реестр владельцев инвестиционных паёв ПИФа, то есть кто, когда, сколько паев купил и продал.

Для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением паевым инвестиционным фондом, открывается отдельный банковский счет (счета), а для учета прав на ценные бумаги, составляющие паевой инвестиционный фонд, — отдельные счета депо в специализированном депозитарии.

Ежегодно управляющая компания подвергается проверке аудитором. Аудиторской проверке подлежат бухучет, ведение учета и составление отчетности по имуществу фонда, состав и структура активов фонда и пр. Государственное регулирование деятельности управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, специализированных депозитариев и государственный контроль за их деятельностью осуществляются Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Управляющая компания обязана предоставлять отчетность в ФСФР. Даже при банкротстве управляющей компании пайщики не пострадают, а паевой фонд будет передан в управление другой компании.

Управляющая компания паевого инвестиционного фонда несет перед владельцами инвестиционных паев ответственность в размере реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения Федерального закона № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», иных федеральных законов и правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом, в том числе за неправильное определение суммы, на которую выдается инвестиционный пай, и суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с погашением инвестиционного пая.

наверх

8. Преимущества закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН)

  1. пайщики способны контролировать действия управляющей компании и влиять на основные параметры фонда: вознаграждение, расходы;
  2. в имущество ЗПИФН могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество;
  3. прирост стоимости имущества ЗПИФН не облагается налогом на прибыль, т.к. ПИФ не является юридическим лицом;
  4. возможность использования инвестиционных паев в качестве залога;
  5. возможность получения промежуточных доходов владельцами паев;
  6. пайщики ЗПИФН имеют дополнительные права:
    1. требовать проведения собрания владельцев паев при владении не менее 10% общего количества паев
    2. требовать погашения принадлежащих им паев и выплаты денежной компенсации, в случае если они голосовали против принятия решения собрания владельцев или не принимали участия в голосовании по вопросам утверждения изменений и дополнений в правила фонда и решения о передаче прав и обязанностей другой управляющей компании
    3. требовать выплаты дохода от доверительного управления, если это предусмотрено правилами фонда

наверх

2009/1 Известия Петербургского университета путей сообщения

УДК 347.214.2:338

Е. С. Свинцов, Н. Н. Зюзина

РИСКИ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Рассматриваются возможные риски, возникающие в процессе управления коммерческой недвижимостью, с позиций различных участников рынка недвижимости, приводится классификация.

риски, недвижимость, рыночная стоимость.

Введение

Анализ рисков в управлении недвижимостью приобрел актуальность из-за нескольких причин.

Во-первых, данный тип объектов является долговременным предметом потребления, в течение жизненного цикла которого происходят существенные изменения в экономической ситуации, правовом, социальном и технологическом развитии общества, потребностях пользователей, в свойствах самого объекта, которые с возрастом ухудшаются , .

Срок службы объекта, как правило, значительно больше по сравнению с продолжительностью жизненного цикла выпускаемой продукции или осуществляемого сервиса. В результате на протяжении своего жизненного цикла объект недвижимости несколько раз подвергается капитальному ремонту или реконструкции в соответствии с изменившимися требованиями потребителей и законодательства. Под воздействием научно-технического прогресса, когда появляется новая продукция, удорожание инженерных и природных ресурсов, жизненный цикл недвижимости заметно сократился, а требования к эффективности использования существенно выросли. Можно сказать, что именно неопределенность будущего состояния рынка во всем его многообразии влияет на принятие решений в сфере управления не движимостью.

Во-вторых, величина риска отличается с точки зрения различных участников рынка недвижимости: собственника (пользователя для собственных нужд), инвестора, арендатора, девелопера, профессиональных (доверительных) управляющих .

1 Классификация рисков и их оценка

Разделение участников рынка недвижимости на две группы — собственников от инвесторов — осуществлено исходя из опыта рыночных отношений в России, в соответствии с которым, например, при долевом строительстве

Proceeding of Petersburg Transport University

ISSN 1815-588 X

Известия Петербургского университета путей сообщения 2009/1

жилья инвестор не становится собственником объекта (в большинстве случаев — квартиры) до завершения инвестиционного цикла и процедуры регистрации прав собственности. Поэтому можно сказать, что максимальный риск принимают на себя инвесторы, минимальный — арендаторы , .

У собственников, если они не занимаются развитием объектов, риск меньше, чем у девелоперов. Если собственник принял решение о развитии принадлежащей ему недвижимости, риск становится сопоставим с риском девелопера. Если собственник объекта заключает договор о внешнем управлении недвижимостью (договор доверительного управления), его риск повышается на новую составляющую — риск неэффективного управления в условиях частичной потери контроля над объектом, своими правами и финансовыми потоками. В то же время, поскольку управляющий не вкладывает собственные средства в развитие объекта, его риск можно оценить ниже риска инвестора или девелопера.

Каждую группу участников рынка недвижимости можно классифицировать по склонности к принятию рискованных решений: консервативные, средние и авантюрные. Консервативные участники рынка склонны преувеличивать величину риска, авантюрные, наоборот, — преуменьшать её.

Учитывая приведенную выше классификацию, можно предложить матрицу рисков участников рынка недвижимости (рисунок). При этом в расчетах оценки эффективности стратегии управления недвижимым имуществом следует исходить из наиболее типичного риска для какой-либо группы участников рынка.

Например, с точки зрения анализа рисков в результате продажи недвижимости происходит обмен низколиквидной, а значит высокорисковой собственности — недвижимости, на высоколиквидную, т. е. низкорисковую — деньги.

Тип участника рынка

Собствен-

ники

Участники рынка

Инвесторы

Девелоперы

Управ-

ляющие

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Арендато-

ры

Консерватив-

ные

Средние

(типичные)

Авантюрные

Зона оценки риска как высокого

Зона оценки риска как типичного

Зона оценки риска как низкого

Матрица оценки риска участниками рынка недвижимости

ISSN 1815-588 X

Proceeding of Petersburg State Transport University

2009/1 Известия Петербургского университета путей сообщения

Исходя из рисунка, наиболее реалистично оценивают риск девелоперы и профессиональные управляющие недвижимостью при условии, что они обладают средним восприятием действительности.

Недвижимость является дорогостоящим активом, утрата которого может привести практически к мгновенной потере платежеспособности, места жительства, благосостояния, утрате перспектив.

Недвижимость несет в себе совокупность рисков различного типа -финансовых, политических, технических, экономических (рыночных), экологических. К экономическим рискам следует отнести как возможность изменения спроса и предложения на рынке, так и низкую ликвидность объектов при совершении с ними сделок различного вида .

Наконец необходимо сказать о юридических ограничениях на характер использования недвижимого имущества — при строительстве, реконструкции, уничтожении, перепрофилировании, сдаче в аренду, продаже.

В современной теории рыночной стоимости недвижимости учет рисков происходит в знаменателе основной формулы:

С =

ЧД

К

(1)

где С — величина рыночной стоимости объекта недвижимости, руб.;

ЧД — величина годового чистого дохода от недвижимости, руб/год;

Кк — значение коэффициента капитализации, доли единицы (процент годовых).

Коэффициент капитализации с позиций анализа риска можно представить как

Кк = E + r , (2)

где Е — значение нормы дисконта (дохода на капитал), доли единицы (процент годовых);

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

r — сумма рисков, связанных со сделкой с данным объектом недвижимости, доли единицы (процент годовых).

Целесообразность введения профессионального управления определяется главным фактором — возникающими рисками и выгодами с позиций выгодоприобретателей (так называемая проблема Due Diligence). При выходе инвестора на рынок наиболее популярным считается покупка действующего объекта или приобретение прав на земельный участок с последующим размещением на нем требуемого объекта. При этом инвестор может приобрести либо непосредственно активы, либо права на него — акции, доли, которые фиксируют собственность инвестора на интересующее его имущество.

Proceeding of Petersburg Transport University

ISSN 1815-588 X

Известия Петербургского университета путей сообщения 2009/1

В современном бизнес-сообществе укрепляется мнение, что наиболее надежным способом управления рисками при планировании крупных сделок инвестиционного характера является Due Diligence. Данный термин не имеет аналога в русском языке и в переводе с английского он означает «должная заботливость”, «должная старательность”, ’’тщательное наблюдение”, «проверка должной добросовестности”. В современном понимании этого термина целью Due Diligence является выявление и устранение возможных рисков совершения сделки. В практике рыночных отношений в сфере недвижимости обычно проверяются две составляющие:

• сам объект предполагаемой сделки;

• сама сделка по наиболее оптимальному ее структурированию.

При этом выявляется и анализируется возможность устранения или

нейтрализации следующих рисков:

1) признания совершённой сделки недействительной;

2) неисполнения обязательств по сделке;

3) неверного определения цены сделки вследствие скрытых обстоятельств, а также вероятность их возникновения;

4) утраты активов после заключения сделки.

В сфере недвижимости Due Diligence направлен в первую очередь на изучение правовых документов, являющихся основанием для строительства объектов, их реконструкции, перепрофилирования (изменения функционального назначения), законности совершенных ранее сделок.

Опыт рыночной деятельности показывает, что одним из наиболее часто встречающихся нарушений, выявляемых с помощью Due Diligence, является нарушение порядка формирования уставного капитала. Независимо от того, как давно создана компания, у которой в уставный капитал была внесена недвижимость, остается актуальным вопрос, каким имуществом и в какой срок он был сформирован. В современной России достаточно часто выясняется, что акции (доли) оплачены более чем через год после государственной регистрации общества. Нарушение сроков оплаты акций имеет необратимые последствия для акционеров — утрату ими прав на неоплаченные в течение года акции (доли) и их переход к самому обществу. При установлении этого факта последующие сделки с акциями будут рассматриваться как ничтожные.

Подобные последствия могут возникнуть при оформлении внесения вклада ненадлежащими средствами. Достаточно широко распространены технические ошибки, возникающие при оплате уставного капитала на основании данных бухгалтерского учета. Например, известны случаи, когда в учредительный капитал вносились такие элементы недвижимости, как «благоустройство”, ’’асфальтирование”, ’’озеленение территории”, «работы по корчевке пней”, «монтажные работы”. Если с позиций бухгалтерского

ISSN 1815-588 X

Proceeding of Petersburg State Transport University

2009/1 Известия Петербургского университета путей сообщения

учета это все является активами, то с гражданско-правовой точки зрения ни имуществом, ни правом не является, поскольку понесенные затраты не привели к созданию какого-либо объекта и их внесение в уставный капитал как самостоятельного объекта противоречит закону.

Особого исследования требует вопрос оплаты уставного капитала «иными вещами или имуществом”. Здесь могут встретиться довольно экзотические формы оплаты: «правом пользования телефоном по будним дням с 9 до 18 часов”, «собачьей будкой с восточноевропейской овчаркой”, «растениями в горшках с многолетним циклом развития”. В результате вывода о том, что уставный капитал не оплачен, оплачен не должным образом или несвоевременно, будет признано, что решение о создании общества принято с пороками. Последствия — признание сделок с акциями недействительными и утрата акционерами права на акции.

Недвижимость промышленных предприятий в период приватизации начала 1990-х годов вносилась в уставные капиталы создаваемых в то время обществ, и зачастую контрольный пакет акций приватизированного предприятия формировался скупкой акций у членов трудового коллектива. Из-за массового характера таких мероприятий и ряда технических трудностей их реализации оформление документов происходило с различными нарушениями. Например, подчас выявляются пробелы в оформлении передаточных распоряжений, не оформлялись расписки в получении суммы оплаты на переданные акции, в результате чего они могут быть признаны находящимися в залоге у продавцов.

Распространенной является ситуация, когда на балансе предприятия находится здание постройки советского или даже царского периода, которое оно считает своим в силу «историчности” владения им. Однако документы на многие здания или отсутствуют, или имеются не в полном объеме.

Достаточно существенным может быть риск истребования имущества, т. к. закон не конкретизирует перечень ситуаций, когда выбытие произошло помимо воли собственника. Таким образом, норма п. 1 ст. 302 ГК РФ начинает действовать во всяком случае, когда собственник не выражал своего волеизъявления на отчуждение имущества, в том числе когда отчуждение произведено им с пороком воли.

Следует отметить, что особенностью российской практики являются участившиеся в последние годы случаи оспаривания результатов приватизации. Многочисленные политические заявления лидеров ведущей фракции Государственной думы и исполнительной власти о невозможности пересмотров итогов приватизации не могут сократить масштаба данного риска, и соответствующая практика продолжается. Безусловно, сокращение сроков исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожных сделок до трех лет, а также распростране-

Proceeding of Petersburg Transport University

ISSN 1815-588 X

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Известия Петербургского университета путей сообщения 2009/1

ние нового порядка регулирования на требования, срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ, внесшего соответствующие изменения в ГК, снижает риски возникновения непредвиденных ситуаций, для исключения которых и проводится Due Diligence. Однако в отношении исков, по которым срок исковой давности начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о тех или иных обстоятельствах, период неопределенности может затягиваться на длительное время.

Важность Due Diligence заключается в том, что инвестор при обнаружении существенных рисков имеет возможность своевременно отказаться от сделки или ее исполнения либо выступить с предложением о корректировке цены или иных существенных условий сделки. Здесь можно отметить, что в соответствии с формулой (1) рыночная стоимость недвижимости и величина рисков совершения сделки обратно пропорциональны -т. е. чем больше риск, тем меньше стоимость объекта на рынке.

Заключение

Учет, классификация и анализ рисков в управлении недвижимостью является одной из важнейших составляющих повышения эффективности для всех участников рынка недвижимости, т. к. именно неопределенность его состояния на перспективу во многом определяет принятие решений в этом сегменте рынка.

Библиографический список

1. Экономическая эффективность на железнодорожном транспорте в условиях рынка / Б. А. Волков. — М. : Транспорт, 1996. — 191 с.

2. Риски в современном бизнесе / П. Г. Грабовый, С. Н. Петрова, С. И. Полтавцев и др. — М. : Альянс, 1994. — 200 с.

3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Утверждены Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999. Официальное издание. — М. : Экономика, 2000. — 421 с.

4. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов на железнодорожном транспорте. Утверждены МПС РФ № В-10-24 у от 31 августа 1998 г.

5. Анализ коммерческого риска / В. А. Чернов. — М. : Финансы и статистика, 1996. — 128 с.

Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *