Договор аренды с муниципалитетом

Если договор аренды заключил правопредшественник в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то после истечения срока действия он будет считаться продленным на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон. Правопреемнику не нужно участвовать в торгах. Не важно, когда был заключен договор аренды, — до 01.03.2015 или после.

Карточка дела	Реквизиты судебного акта	Определение ВС РФ от 11.02.2020 № 308-ЭС19-19368 по делу № А32-4231/2018
	Истец	АО «Фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева
	Ответчики	КФХ «Митрохино»

Суть дела

ОАО «Краснодарский бройлер» арендовало в 2004 г. земельный участок для сельскохозяйственного производства. В 2007 г. компания была реорганизована. Вместо нее арендатором стало АО «Фирма «Агрокомплекс»» (далее — заказчик). В 2015 г. заказчик заключил договор возмездного оказания услуг, по которому исполнитель должен был оказывать заказчику услуги по выращиванию продукции растениеводства. Для исполнения договора заказчик передал исполнителю арендованный земельный участок. Впоследствии заказчик заявил, что в 2017 г. исполнитель незаконно использовал земельный участок, и подал иск о взыскании с исполнителя неосновательного обогащения в размере стоимости урожая тыквы и кабачков, выращенных исполнителем на спорном земельном участке в 2017 г.

Исполнитель возражал против удовлетворения иска. Он указывал, что участок был непригоден для сельскохозяйственного использования по вине заказчика, который, несмотря на передачу участка, вывез со своего птицеводческого хозяйства на поля участка в 2015 г. чрезмерное количество куриного помета, что причинило ущерб почве и в связи с чем исполнитель был вынужден в период с 2015 по 2016 г. осуществить за свой счет рекультивационные работы и только в 2017 г. посеял культуры кабачка и тыквы. Но из-за переизбытка удобрения урожай быстро испортился, поэтому у исполнителя образовались убытки. Исполнитель проводил эти работы на участке не самовольно, а в рамках договора возмездного оказания услуг, который содержит элементы договоров аренды и контрактации. В подтверждение этих доводов исполнитель представил копии товарных накладных о хранении тыквы на арендованном складе, инвентаризационной описи, комиссионных актов о списании на арендованном складе в сентябре 2019 г. испорченных, не подлежащих реализации товаров.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они сослались на то, что у заказчика не было права аренды земельного участка в спорный период. А значит, он не вправе был требовать взыскания неосновательного обогащения в виде стоимости выращенного на спорном участке урожая.

Дело в том, что договор аренды участка был заключен на 10 лет. В договоре было указано, что его действие прекращается по истечении срока аренды. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. Поскольку на момент заключения договора аренды существовало требование о проведении торгов при предоставлении в аренду публичного участка, действие договора не могло возобновиться в 2014 г. на неопределенный срок. Правило, в соответствии с которым арендатору было предоставлено право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, вступило в силу 01.03.2015, а на этот момент спорный договор прекратил свое действие (а именно 09.08.2014).

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Она указала, что суды сделали неправильный вывод об отсутствии у заказчика в 2017 г. права аренды по причине прекращения действия договора аренды в связи с истечением установленного в нем срока (09.08.2014).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в СМИ, определенных субъектом РФ (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, далее — Закон № 101-ФЗ).

Если юридические лица владеют земельными участками, в том числе сельскохозяйственного назначения, на праве постоянного (бессрочного) пользования, то подлежат применению правила, предусмотренные п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ). Согласно данному пункту в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2006 без проведения торгов.

Приобретение сельскохозяйственными организациями для осуществления их деятельности права собственности или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования осуществляется в соответствии с Законом № 137-ФЗ (п. 7 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Лица, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

ЗК РФ и Законом № 101-ФЗ в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) прямо не исключено применение п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Согласно подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Заказчик указывал, что договор аренды заключил его правопредшественник в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. После истечения срока действия договора ни одна из сторон не отказалась от договора, поэтому действие спорного договора, при заключении которого не требовалось проведение торгов как до 01.03.2015, так и после, возобновилось на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Однако суды, сделав вывод о прекращении договора аренды, не дали оценку представленным заказчиком документам, касающимся порядка и оснований заключения этого договора, и необоснованно отказали в иске.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности, – довольно востребованная в настоящее время сделка. Предоставление земли в аренду возможно исключительно на основании заключенного на определенный срок договора аренды. А возможно ли продление аренды на земельный участок, если срок договора подходит к концу, но у арендатора имеются планы на дальнейшее использование земельного участка или на нем уже ведется строительство? На каких условиях возможно продление договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, и каков порядок необходимых для совершения данной процедуры действий? Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в статье.

1. Аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности: возможно ли её продлить и кто имеет на это право?

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам в аренду на торгах в форме аукциона. Случаи предоставления участков в аренду без торгов прямо установлены Земельным кодексом РФ (указаны в пп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Например, таким правом пользуются собственники зданий, сооружений, крестьянские (фермерские) хозяйства, члены садоводческих товариществ.

С 01.03.2015 было отменено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное Земельным кодексом РФ. В связи с чем, и возникает в настоящее время вопрос: как продлить договор аренды земельного участка, заключенный с администрацией?

Сразу уточним один момент: продление аренды государственного земельного участка предполагает заключение нового договора аренды без проведения торгов. Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора аренды, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Заключение с органами государственной власти, муниципалитетами дополнительных соглашений к договорам аренды государственных земельных участков об изменении (продлении) срока аренды, действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Кто имеет право на продление аренды?

Исходя из анализа норм Земельного кодекса РФ, можно выделить 3 случая, когда возможно продлить аренду земельного участка без аукциона.

Сделать это могут следующие лица:

• арендаторы, получившие земельный участок без торгов либо на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
• собственники объектов незавершенного строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
• арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства (пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, возможность продления арендных отношений (путем заключения нового договора аренды) зависит от того, как был предоставлен земельный участок в аренду: на торгах или без проведения торгов, а также от особых условий, определенных Земельным кодексом РФ.

Если же земельный участок был предоставлен Вам на торгах и Вы не входите в перечисленный выше круг лиц, то продлить договор аренды земельного участка с администрацией нельзя. По окончанию срока такого договора аренды, Вы можете снова стать арендатором земельного участка только в следующих случаях:

• если к моменту окончания срока аренды появятся предусмотренные законом основания получить земельный участок в аренду без торгов (например, Вы станете собственником здания, сооружения, расположенных на данном участке)
• если примете участие в процедуре новых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, и станете победителем аукциона.

Теперь рассмотрим подробнее случаи, когда возможно продлить аренду земельного участка без аукциона.

2. Продление аренды земельного участка, полученного арендатором без торгов либо на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства

Итак, продлить договор аренды земельного участка с администрацией (через заключение нового договора аренды) могут:

1. арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов;

   Иными словами, если Вы или первоначальный арендатор (в случае приобретения Вами права аренды земельного участка по договору уступки такого права) изначально получали участок без торгов, то продлить аренду Вы можете также без участия в аукционе.

   Но из этого правила есть исключения. Если Вы получили участок как единственный участник аукциона, который был признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов. То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

2. арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Первоначально получив землю на торгах, Вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Однако здесь есть свои нюансы. Возможность продления договора аренды напрямую зависит от соблюдения 4 условий, которые прописаны в Земельном кодексе (п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Рассмотрим эти условия:

1. 1-ое условие. Заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

   Условие вполне понятное и выполнимое. Главное — не забыть и вовремя подать заявление в орган государственной власти или муниципалитет.

2. 2-ое условие. Никто другой кроме Вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

   Иными словами, кроме Вас не должно быть других граждан либо юридических лиц, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли, например иных собственников зданий (помещений в них), сооружений, расположенных на данном земельном участке.

3. 3-е условие. Предыдущий договор аренды не был расторгнут по Вашей инициативе или по требованию арендодателя.

   То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4. 4-ое условие. На момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

   Проще говоря, помимо того, что Вы изначально получили землю без торгов, Вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора. Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Если Ваше право на получение земли без торгов сохранилось по одному из указанных подпунктов, то Вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.

   Если Вы не успели, например, подать заявление до окончания срока прежнего договора, но у вас есть основания арендовать участок без торгов, Вы не лишены права обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду. Просто обращаться Вы будете не как арендатор земельного участка, а по иным имеющимся у Вас основаниям.

3. Продление аренды земельного участка собственником объекта незавершенного строительства

Это одно из наиболее применимых оснований для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 (один) раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Земельный кодекс РФ (пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

• собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах;

  После прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленный по результатам аукциона для строительства, расположенный на таком участке объект незавершенного строительства изымается, и выставляется на публичные торги (по решению суда).

  Новый собственник, купивший «незавершенку», имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

• собственником, который строил объект незавершенного строительства.

  Такой собственник может продлить аренду только, если органы власти не обратились в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. Если этого сделано не было, то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

  Собственник, который построил «незавершенку», также получает право на продление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

  Таким образом, если Вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде и приобретения статуса собственника «незавершенки», Вам нужно как минимум оформить в Росреестре право собственности на объект незавершенного строительства.

Подробнее

Кадастровый учет и регистрация прав на объекты незавершенного строительства можно осуществить, представив заявление в Росреестр с приложением следующих документов:

• разрешения на строительство (в случаях предусмотренных законом);
• технического плана объекта недвижимости , который подготавливается кадастровым инженером ;
• договора аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Технический план на объект незавершенного строительства должен быть подготовлен на основании разрешения на строительство и проектной документации (. На незавершенные строительством объект индивидуального жилищного строительства, жилой или садовый дом на садовом земельном участке технический план подготавливается на основании (ч. 11.1 ст. 24 Закона о регистрации):

• декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости;
• уведомления о планируемом строительстве объекта;
• уведомления о соответствии параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства (при наличии такого уведомления) (ст. 55.1 Градостроительного кодекса РФ).

Для кадастрового учета и регистрации прав на здания и сооружения, для которых не требуется разрешение на строительство, технический план подготавливается на основании (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации):

• декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости. Указанные документы прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.

Получив право собственности на «незавершенку», Вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание:

• Если Вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону органы власти не могут выставить Ваш объект на торги (положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
• Если же Вы получили участок после 01 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у органов власти есть право обратиться в суд с целью изъятия объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. В этом случае Вы получите средства от продажи своего объекта незавершенного строительства за минусом расходов на проведение самих торгов. Если суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать с публичных торгов, Вы сможете возобновить аренду.

Нужно также помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, продлить аренду во второй раз Вы не сможете. Поэтому будьте бдительны, когда Вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку»: если такой продавец (или кто-то до него) уже продлевал аренду для завершения строительства, то Вам как новому собственнику аренду не продлят.

4. Продление аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства

Если Вы получили землю для сельскохозяйственного производства, то у Вас также имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы можно было рассчитывать на продление аренды:

1. 1-ое условие – отсутствие выявленных и не устраненных нарушений законодательства при использовании земельного участка.

   Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли. Поэтому рекомендуем использовать землю правильно, по целевому назначению.

2. 2-ое условие – подать заявление о продлении аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

   Другими словами, не нужно ждать, пока аренда закончится. Рекомендуем за 1-3 месяца до окончания срока действия договора подать официальное заявление в орган государственной власти или муниципалитет о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды укажите правовое основание: «Подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

Вышеуказанные правила не содержат указания, что участок ранее также должен был быть передан в аренду без торгов.

5. Порядок оформления нового договора аренды без проведения торгов

Чтобы продлить аренду посредством заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, Вы как арендатор должны проделать следующее:

• За 3 месяца до окончания срока действия договора необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым был заключен договор аренды ранее, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Как правило, если ранее договор был заключен с муниципалитетом и земельный участок находится в городской черте, следует обратиться с заявлением в администрацию соответствующего городского округа, либо профильный комитет по управлению имуществом при администрации. Если земельный участок находится за пределами города – то в администрацию соответствующего муниципального района (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Заявление может быть Вами подано посредством личного обращения в орган государственной власти или муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте соответствующего органа государственной власти или администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг (http://www.gosuslugi.ru).

К заявлению необходимо приложить копию действующего договора аренды.

Также в заявлении обязательно укажите на Ваше намерение продлить договор аренды и основания предоставления земельного участка без проведения торгов «Подпункт пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

При обращении в уполномоченные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок без проведения торгов необходимо руководствоваться Приказом Минэкономразвития РФ от 12.01.2015 г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

• В срок не более 30 дней со дня поступления Вашего заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления должен:
  • либо подготовить проект договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписать и направить Вам для подписания;
  • либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Вы должны в 30-дневный срок со дня получения подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет.

Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому после заключения договора аренды одной из сторон договора необходимо обратиться в Ростреестр с заявлением о государственной регистрации договора, с приложением такого договора аренды (не менее чем в 2-х экземплярах).

Следует учитывать, что обязанность по обращению с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом возложена на органы государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 19 Закона о регистрации), однако Вы также вправе самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составит 2000 рублей в случае обращения физического лица, 22000 рублей – в случае обращения юридического лица. Органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.

После проведения государственной регистрации заявитель получит экземпляр договора аренды земельного участка с отметкой о проведенной регистрации – специальной регистрационной надписью.

Остались вопросы? Можете обратиться за помощью к специалисту, для этого воспользуйтесь нашим сервисом.

Вам также может быть интересно:

«Как оформить земельный участок под объектом недвижимости?»

«Как оформить право собственности на земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе?»

«Как построить и оформить дом блокированной застройки?

Было также показано, что после эксплуатации месторождений крупными горнодобывающими предприятиями остаются участки недр, которые разрабатывать этим предприятиям не выгодно (так называемые маргинальные запасы). Использовать эти участки на условиях лицензии также не выгодно. Разработка новых технико-технологических подходов себя не оправдывает. Очевидно, что количество таких месторождений неуклонно возрастает. Из-за этого в стране постоянно ухудшается структура разведанных запасов. Целесообразно также обратить внимание на справедливость мнения ведущих ученых в области недропользования по поводу обострения проблем восполнения запасов на горнодобывающих предприятиях в основных горнопромышленных районах .

On land lease for resource exploration

Следовательно, назрела объективная необходимость разработки правового механизма привлечения недропользователей на участки недр, право пользования которыми прекращено.

В упомянутой публикации предлагался один из таких механизмов правового регулирования привлечения субъектов предпринимательской деятельности на такие участки недр.

Продолжая дискуссию на тему использования этих участков, содержащих нерентабельные запасы полезных ископаемых, автор выражает мнение о том, что другим правовым механизмом могла бы стать возможность применения условий аренды таких участков недр.

Однако необходимо обратить внимание на то, что участок недр имеет специфический правовой режим. Специфика этого режима обусловлена особенностью порядка его использования. А именно, в соответствии с пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Это означает, что Гражданский Кодекс закрепляет приоритет в регулировании вопросов оборотоспособности природных ресурсов за законодательством о природных ресурсах.

Далее, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. И, как отмечено рядом авторов, при аренде природных объектов (в данном случае участков недр), «недостаточно использовать только нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству» . А именно, законодательство о недрах является специальным законодательством, которое предусмотрено нормой пункта 3 статьи 129 Гражданского Кодекса. Как известно, нормы специального законодательства имеют приоритет.

Первая из упомянутых в пункте 2 статьи 607 Гражданского Кодекса особенностей должна учитывать многофакторный состав, в который включены следующие элементы:

• объектом аренды является исключительно государственная собственность. В соответствии со статьей 12 Закона Российской Федерации «О недрах», недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Однако, добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности;
• ресурсы недр, как один из компонентов объекта аренды, характеризуются исчерпаемостью, невозобновляемостью, изменчивостью их параметрических характеристик, которая особенно проявляется при эксплуатации месторождения полезного ископаемого, а также при технологическом воздействии на участок недр, не связанном с добычей полезных ископаемых;
• пространственно-региональная локализация объекта аренды. Горнодобывающее предприятие, как имущественный комплекс, включающий в себя скважины, шахты, штольни и иное недвижимое имущество, а также оборудование, которое функционально обеспечивает технологическую систему пользования недрами, может строиться и функционировать только на самом месторождении полезного ископаемого. При этом такой объект аренды, как участок недр, уникален и, как правило, единственный с точки зрения инженерно-геологического строения структуры. Следовательно, предусмотренная частью третьей пункта 1 статьи 612 Гражданского Кодекса Российской Федерации, замена такого объекта невозможна;
• объект аренды представляет собой скрытый от субъектов отношений по использованию недр комплекс различной информации. А именно, без информации нет месторождения. При этом, как было указано В.П. Орловым, эта специфическая информация, которая требует специальных геологических знаний, существенно отличается от информации об иных имущественных объектах . Целесообразно также учесть, что эта информация имеет вероятностный характер.

Таблица 1.
Административный процесс государственной системы лицензирования

Все перечисленное связано с рациональным использованием и охраной участков недр. Поэтому, прежде всего, необходимо предусмотреть целевое использование этих участков.

Другая особенность должна заключаться в том, что обязательство сторон (государство – в лице федерального органа управления государственным фондом недр – с одной стороны и недропользователь — с другой) возникает не на основе заключения договора аренды, а на основаниях установленных Законом Российской Федерации «О недрах» (после внесения соответствующих изменений и дополнений). То есть недропользователю предоставляется право пользования участками недр на условиях (но не основаниях) аренды этих участков, которые при обычном порядке предоставления их в пользование для разработки не выгодно. А именно, предшествовать предоставлению права пользования недрами на условиях аренды должен административно-правовой акт органов власти. В данном случае это органы, перечисленные в статье 13 Закона Российской Федерации «О недрах».

Из этого следует, что юридическим фактом возникновения правоотношения по использованию участка недр, в данном случае, служит правовой акт уполномоченных органов исполнительной власти. Цель таких правоотношений – создание условий, необходимых для эффективной реализации принятого юридически властного решения. Это решение должно содержать технико-экономическое обоснование, в котором должны быть указаны причины, по которым данный участок недр невозможно предоставить на обычных условиях.

Такая особенность обусловлена тем, что пользование недрами «возможно только при наличии лицензии» , поэтому такие правоотношения складываются и выражаются в рамках административно-процедурной юрисдикции органов управления государственным фондом недр в соответствии с законодательством о недрах в рамках такого управления. Такая юрисдикция осуществляется таким органом управления в соответствующем процессе через систему процедур, состоящих из правовых и неправовых элементов. Схематически такой процесс отражен в табл.1. Результатом таких процедур является предоставление права пользования участком недр, удостоверенного лицензией, устанавливающей правосубъектность недропользователя.

Действительно, на основании части пятой статьи 9 Закона Российской Федерации «О недрах», права и обязанности пользователя недр возникают с момента государственной регистрации лицензии на пользование участками недр.

Лицензия является индивидуальным актом органа управления государственным фондом недр, так как не содержит норм права. Это решение органа по конкретному вопросу государственного управления недропользованием. Кроме этого, такой акт относится к конкретным объектам правоотношения.

Специфика пользования участками недр, оформленное специальным государственным разрешением в виде лицензии, и ее отличие от договора аренды, отражена в табл.2.

Таблица 2

Следовательно, предоставление участков недр в пользование на условиях аренды необходимо осуществлять в рамках административной юрисдикции и оформлять специальным государственным разрешением в виде лицензии.

Проверенный временем аналог такой конструкции системы правовых норм, регулирующих аренду, содержался в утратившем силу Водном кодексе Российской Федерации. А именно, в соответствии с частью первой статьи 54 этого Кодекса, договором пользования водным объектом признается соглашение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации с водопользователем о порядке использования и охраны водного объекта или его части. При этом, согласно части третьей той же статьи, к договорам пользования водными объектами применяются положения гражданского законодательства о сделках, договорах и аренде, если иное не установлено Водным кодексом Российской Федерации.

И, в развитие этой нормы, частью четвертой статьи 41 Водного кодекса Российской Федерации было установлено, что аренда водных объектов устанавливается федеральным законом об аренде водных объектов в соответствии с Водным кодексом.

Закона об аренде водных объектов не разработано, однако, схема предоставления в пользование водных объектов закреплена частью второй статьи 55 этого Кодекса. То есть, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации заключал с водопользователем договор долгосрочного пользования водным объектом или договор краткосрочного пользования водным объектом на основании лицензии на водопользование. Последнее утверждение корреспондируется с частью третьей статьи 56 Водного кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что договор пользования водным объектом должен заключаться в соответствии с лицензией на водопользование. При этом, в случае противоречия договора пользования водным объектом условиям лицензии на водопользование, указанный договор признается недействительным.

Очевидно, что в понятие «договор» включено, в том числе, понятие «аренда» в соответствии с упомянутой частью третьей статьи 54 этого Кодекса.

Кроме этого, на основании части второй статьи 53 Водного кодекса Российской Федерации, аннулирование лицензии на водопользование является основанием для расторжения заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом.

Последнее утверждение является дополнительным доказательством того, что при предоставлении водного объекта в пользование, правообразующим и правоустанавливающим актом является не договор аренды, а лицензия на водопользование. Это лишний раз доказывает особенность использования природных ресурсов. Такое положение особенно актуально, если в роли таких ресурсов выступают полезные ископаемые, которые относятся к категории не возобновляемых.

В настоящей работе приведен пример из утратившего силу Водного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что на основании статьи 5 Федерального закона «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» водопользователи, осуществляющие использование водных объектов на основании лицензий на водопользование и договоров пользования водными объектами, соответственно принятых, выданных и заключенных до введения в действие современного Водного кодекса Российской Федерации, сохраняют права долгосрочного или краткосрочного пользования водными объектами на основании лицензий на водопользование и договоров пользования водными объектами до истечения срока действия таких лицензий и договоров.

Однако, безусловно, в том виде, в каком эти нормы изложены в утратившем силу Водном кодексе, трансформировать такие нормы водного законодательства в законодательство о недрах не следует. Это связано с тем, что из формулировки норм статей 54-56 Водного кодекса Российской Федерации не понятен статус договора и лицензии на водопользование.

Особенностью условий аренды должно быть также то, что предоставляться участки недр будут только в пользование, а не во владение и пользование, как это предусмотрено нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Использование месторождений полезных ископаемых на условиях аренды может быть начато лишь при наличии сложного фактического состава, в который включены следующие элементы:

• наличие факта прекращения права пользования участком недр на установленных норами Закона Российской Федерации «О недрах» основаниях;
• обусловленная объективными факторами убыточность для недропользователя и государства продолжение разработки месторождения полезных ископаемых;
• положительного заключения государственной экспертизы (в том числе государственной экологической экспертизы) технических проектов промышленной разработки месторождений.

В условиях аренды участка недр должны включаться сам участок, как геометризированный блок недр, так и земельный участок, функционально обеспечивающий процесс недропользования.

Очевидно, что в случае предоставления на условиях аренды ранее разрабатываемого участка недр, который использовать при обычных условиях не выгодно, или от которого отказался пользователь недр по иным причинам, в условия такой аренды должны быть включены горные выработки и оставшееся оборудование, обеспечивающее процесс пользования недрами и сохранность месторождения.

Можно возразить против предлагаемых условий, указав на пункт 1 статьи 342 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которого налогообложение производится по ставке 0% при добыче:

• полезных ископаемых при разработке некондиционных (остаточных запасов пониженного качества) или ранее списанных запасов полезных ископаемых (за исключением случаев ухудшения качества запасов полезных ископаемых в результате выборочной отработки месторождения). При этом отнесение запасов полезных ископаемых к некондиционным запасам осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации;
• полезных ископаемых, остающихся во вскрышных, вмещающих (разубоживающих) породах, в отвалах или в отходах перерабатывающих производств в связи с отсутствием в Российской Федерации промышленной технологии их извлечения, а также добываемых из вскрышных и вмещающих (разубоживающих) пород, отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств (в том числе в результате переработки нефтешламов) в пределах нормативов содержания полезных ископаемых в указанных породах и отходах, утверждаемых в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Однако при этом самостоятельность субъекта предпринимательской деятельности ограничена пунктами 5 и 7 статьи 12 Закона Российской Федерации «О недрах», которые указывают на необходимость определения сроков начала работ и согласованного уровня добычи минерального сырья.

Можно также возразить против условий аренды и на том основании, что объектом аренды может быть только не потребляемая вещь, а не полезное ископаемое, которое в большинстве случаев не возобновляется. Однако необходимо учесть, что в аренду сдается участок недр, а не отдельный пласт или прослой полезного ископаемого.

В пользу последнего утверждения необходимо отметить, что предусмотренный частью первой статьи 7 Закона Российской Федерации «О недрах» участок недр, как правило, представлен геометризированным блоком недр. При этом следует напомнить, что геометризированный блок недр являет собой анизотропную систему, состоящую из различных форм, размеров и элементов залегания слоев и прослоек, часто осложненных разнообразием морфологии и размеров складок, включая дизъюнктивную структуру массива. Поэтому блок недр, оставаясь определенной структурной системой, практически не изменяется при эксплуатации. Тем более не изменяется структура при добыче относительно возобновляемых запасов (например, вода) или использовании полостей. Следовательно, участок недр при надлежащем его использовании на условиях аренды амортизируется постепенно, в течение сравнительно длительного времени.

Далее, для предоставления участка недр, право пользования которыми прекращено, в пользование на условиях аренды, в том числе другому субъекту предпринимательской деятельности, необходимо предусмотреть упрощенный порядок. Это связано с тем, что затратная составляющая на проведение конкурсов и аукционов может сказаться на рентабельности предполагаемого месторождения. В то же время наличие двух и более потенциальных недропользователей дает возможность предусмотреть проведения таких конкурсов и аукционов.

В содержании лицензии на пользование недрами на условиях аренды должны быть указаны данные, изложенные в статье 12 Закона Российской Федерации «О недрах». Однако с целью привлечения субъектов предпринимательской деятельности на такие участки недр следует исключить некоторые упомянутые в этой статье обязательные условия. К таким условиям относятся сроки начала работ, согласованный уровень добычи минерального сырья, а также право собственности на добытое минеральное сырье. Вместо этого должны быть установлены срок пользования недрами на условиях аренды и размеры платежей. При этом следует законодательно закрепить положение, при котором добытое минеральное сырье должно принадлежать недропользователю.

Таким образом, лицензия на пользование недрами на условиях аренды и ее неотъемлемые составные части должны содержать:

• данные о пользователе недр, получившем лицензию, и органах, предоставивших лицензию, а также основание предоставления лицензии;
• данные о целевом назначении работ, связанных с пользованием недрами;
• указание пространственных границ участка недр, предоставляемого в пользование;
• указание границ земельного отвода или акватории, выделенных для ведения работ, связанных с пользованием недрами;
• сроки действия лицензии;
• условия, связанные с платежами, взимаемыми при пользовании недрами, земельными участками, акваториями;
• соглашение о праве собственности на геологическую информацию, получаемую в процессе пользования недрами;
• условия выполнения установленных законодательством, стандартами (нормами, правилами) требований по охране недр и окружающей природной среды, безопасному ведению работ;
• порядок и сроки ликвидации или консервации горных выработок и рекультивации земель.

При таком способе предоставлении права пользования участками недр потребуется разработка механизма упрощенной системы платежей при пользовании недрами. По-видимому, в этом случае должны быть только обязательные платежи, предусмотренные законодательством Российской Федерации, и арендная плата за пользование недрами. От взимания других налогов, сборов, акцизов и иных платежей недропользователя целесообразно освободить в течение срока пользования этими участками недр.

Очевидно, что к обязательным платежам относятся платежи по социальному и медицинскому страхованию своих работников – граждан Российской Федерации, а также платежи в Государственный фонд занятости населения и в Пенсионный фонд в соответствии с законодательством Российской Федерации и т.д.

Плата за пользование участком недр на условиях аренды должна зависеть от показателей рентабельности этого участка. Рентабельность участка недр в свою очередь складывается из следующих элементов:

• размер участка недр с учетом зоны влияния горных работ;
• региональное расположение;
• локальные горно-геологические, инженерно-геологические, гидрогеологические условия;
• вид полезного компонента, технологически возможного для извлечения;
• наличие транспорта, коммуникаций, подъездных путей и иной инфраструктуры;
• наличие кадров и рабочей силы в регионе;
• возможности приобретения оборудования, наличие расходных материалов в регионе.

Возможно также наличие критерия, характеризующего такой переменный показатель, как конъюнктура рынка. Или иными словами, «оценки риска пользователя недр и рентабельности разработки месторождения» .

При этом плата при пользовании участком недр на условиях аренды может иметь различные формы. Это могут быть определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно. При периодических взносах, при отсутствии инфляции, величина ставок может быть неизменной в течение всего срока действия лицензии. В условиях инфляции ставка подлежит периодическому пересмотру.

Формой платы может быть также доля полученных в результате недропользования минерального сырья и доходов. Эта форма оплаты аналогична платежам, устанавливаемым при заключении соглашения о разделе продукции. Но в отличие от последнего, право пользования участками недр на условиях аренды предоставляется не на основании такого соглашения, а на основаниях, перечисленных в статье 10.1 Закона «О недрах».

Плата может быть также в виде формы каких-либо услуг. Не исключены также комбинированные формы.

Основания для прекращения права пользования недрами изложены в статье 20 Закона Российской Федера ции «О недрах». Однако в случае пользования недрами на условиях аренды пункт 5 части второй статьи 20 Закона применять не следует. Это связано с тем, что пользователь недрами сам должен решать, когда ему приступать к работам, связанным с недропользованием, в пределах сроков действия разрешения на право пользования недрами на условиях аренды.

В приложении к настоящей работе автором предлагается проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О недрах», нормы которого призваны регулировать отношения, возникающие при пользовании недрами на таких условиях.

Приложение
Проект

О внесении изменений и дополнений
в Закон Российской Федерации «О недрах»

Дополнить Закон статьями 19.1-19.5 следующего содержания:

Статья 19.1. Пользование участками недр на условиях договора аренды.

Пользование участками недр, включающими трудно извлекаемые, остаточные, некондиционные, низко рентабельные запасы полезных ископаемых, низко дебитные эксплуатационные скважины по добыче минерального сырья месторождений или их обособленных частей, отвалы и отходы горнодобывающего производства, может осуществляться на условиях договора аренды.

Условия договора аренды должны отвечать требованиям, предъявляемым к содержанию лицензии на пользование недрами, установленным настоящим Законом.

Арендодателями являются органы, предоставившие право пользования соответствующим участком недр.

Соглашение на пользование участками недр на условиях договора аренды заключается между пользователем недр и органами, предоставившими лицензию на пользование соответствующими участками недр.

Порядок заключения соглашения на пользование участками недр на условиях договора аренды и дополнительные требования к его содержанию устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Аренда участков недр, перечисленных в части первой настоящей статьи, устанавливается федеральным законом.

Статья 19.2. Содержание договора аренды участка недр.

В договоре аренды участка недр должны быть указаны:

1. данные о пользователе недр на условиях договора аренды и органах, предоставляющих право на пользование недрами арендодателя;
2. данные о целевом назначении работ, связанных с пользованием недрами;
3. указание пространственных границ участка недр, предоставляемого в пользование;
4. пространственные границы земельного отвода или акватории, выделенных для ведения работ;
5. условия пользования участками недр;
6. условия выполнения установленных законодательством, стандартами (нормами, правилами) требований по охране недр и окружающей природной среды, безопасному ведению работ;
7. условия, связанные с платежами;
8. соглашение о праве собственности на геологическую информацию, получаемую в процессе пользования участками недр;
9. сроки действия договора;
10. порядок и сроки ликвидации или консервации горных выработок и рекультивации земель.

Сроки пользования участком недр на условиях договора аренды устанавливаются договором аренды с соблюдением предельных сроков пользования недрами по настоящему Закону.

Условия договора аренды участка недр сохраняют свою силу в течение срока действия договора. Изменение этих условий допускается только при согласии пользователя недр и арендодателя.

Дополнительные условия договора аренды участка недр устанавливаются Правительством Российской Федерации или уполномоченным органом управления государственным фондом недр по согласованию с субъектами Российской Федерации.

Статья 19.3. Предоставление участка недр на условиях договора аренды.

Предоставление участка недр на условиях договора аренды осуществляется путем проведения конкурсов и аукционов, а также на иных основаниях, изложенных в статье 10.1 настоящего Закона.

Договор аренды участка недр заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. Со стороны арендодателя договор аренды участка недр подписывает Правительство Российской Федерации или уполномоченный федеральный орган управления государственным фондом недр и орган государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится участок недр. Со стороны арендатора договор аренды подписывает орган юридического лица.

Договор аренды участка недр подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды участка недр влечет его недействительность.

Промышленная эксплуатация месторождения полезных ископаемых на условиях договора аренды может быть начата лишь при наличии положительного заключения государственной экспертизы технических проектов промышленной разработки месторождений.

Геолого-экономическая оценка участка недр проводится в порядке, установленном федеральным органом управления государственным фондом недр.

Статья 19.4. Обязанность арендатора по оплате расходов при пользовании участком недр на условиях аренды.

Арендатор участка недр обязан в течение всего срока действия договора аренды участка недр поддерживать участок недр в надлежащем состоянии и нести все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного участка недр, включая страхование ответственности по возмещению ущерба в случае аварий, повлекших за собой вредное влияние на природную среду.

Статья 19.5. Основания для расторжения договора аренды участка недр.

Договор аренды участка недр расторгается:

• по истечении установленного в договоре срока;
• при отказе владельца лицензии от права пользования недрами;
• при возникновении определенного условия, зафиксированного в договоре, с наступлением которого прекращается право пользования недрами.

Право пользования недрами может быть досрочно прекращено, приостановлено или ограничено органами, предоставившими право пользования недрами, в случаях, предусмотренных в пунктах 1, 4, 6, 7, 8, 9 части второй статьи 20 настоящего Закона, а также в случае нарушения недропользователем условий договора аренды.

Прекращение деятельности (консервация или ликвидация) горных предприятий, созданных пользователем недр на условиях договора аренды, осуществляется в порядке и на основании предусмотренных законодательством Российской Федерации с учетом требований настоящего Закона.