Договор аренды будущей недвижимости

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Предметом договора является аренда здания или сооружения.

Объект — само здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).

Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653. п. 1 ст. 657 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.

Особенности аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.

Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.

В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические дефиниции вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.

Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.

Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.

Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.

Г.

Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: , которое Продавец в будущем (далее по тексту — «Объект недвижимости», «Объект»).

1.2. Технические характеристики Объекта .

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости — .

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро — и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.5. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет за 1 кв. м в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее числа каждого месяца.

2.3. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.

2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

— требовать соответственного уменьшения арендной платы;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.

3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1. настоящего договора.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Каждые года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в -дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

Срок аренды

4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.

4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за за три месяца.

Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:

— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;

— существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке если:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;

— Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.

6.3. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в -кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6.5. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.6. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду, в том числе в связи с тем, что Объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора аренды, не будет создан арендодателем или приобретен им у третьего лица, Арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Заключительные положения

7.1. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в .

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

7.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.

Реквизиты и подписи сторон

Обзор судебной практики по спорным вопросам

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения о заключении и расторжении договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным договором, возникающим в момент достижения между сторонами (арендодателем и арендатором) соглашения по существенным условиям, таким как условие об объекте аренды (здание или сооружение) и условие о размере арендной платы.
Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Правила об обязательной государственной регистрации применяются в случае, если срок договора равен одному году или более. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ признан равным году.
Особенностью этого договора является его связь с земельным участком. Кроме того, установлен особый порядок передачи арендатору и возвращения им по окончании срока действия договора аренды здания или сооружения — составление передаточного акта (или иного документа) с подписями обеих сторон.
Общие положения об аренде, в том числе и основные положения об аренде зданий и сооружений, как одного из видов договора аренды содержатся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (параграф 1 и 4 главы 34),
В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Пленум ВАС РФ) дал разъяснения арбитражным судам в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Кроме того, по вопросам, связанным с практикой разрешения споров, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Президиум ВАС РФ) дал рекомендации в информационных письмах, таких как:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Некоторые вопросы практики применения ст.652 ГК РФ изложены и в п.22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Ниже приводится обзор выводов судов кассационной инстанции, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений, а именно:
— признание договора аренды здания или сооружения недействительным;
— государственная регистрация договора аренды здания или сооружения;
— срок договора;
— недостатки объекта договора аренды здания или сооружения;
— объект договора обременен правами третьих лиц;
— оплата по договору аренды;
— капитальный/текущий ремонт;
— досрочное расторжение договора аренды здания или сооружения;
— преимущественное право заключать договор аренды на новый срок;
— права на земельный участок, на котором находится здание или сооружение.

II. Выводы судов кассационной инстанции

Признание договора аренды здания или сооружения недействительным

1. Признание договора аренды здания или сооружения недействительным

В силу своей консенсуальности договор аренды признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества, то есть с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной ГК РФ формы сделки (простая письменная, государственная регистрация).

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Уральского округа от 24.09.2013 N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012, в котором указано следующее.
Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, состоявшегося 26.11.2009, предприниматель был признан победителем, на основании чего Комитетом по управлению муниципальной собственностью и предпринимателем был подписан протокол от 26.11.2009 N 4 об итогах аукциона на право заключения договора аренды.
Поскольку договор аренды не был подписан предпринимателем в течение указанного в ст.448 ГК РФ (20 дней) срока, письмом от 21.04.2011 N КС3915 Комитет по управлению муниципальной собственностью уведомил предпринимателя об отсутствии подписанного им договора аренды спорного нежилого помещения, сообщив также о готовящемся новом аукционе, в результате проведения которого спорное помещение было передано обществу «Башинформсвязь».
Оспаривая заключенный с обществом «Башинформсвязь» договор аренды от 11.01.2012 N 25333, предпринимателем не доказан материально-правовой интерес в признании договора аренды недействительным.
К указанному выводу пришел суд вышестоящей инстанции, указав, что нахождение спорного нежилого помещения во владении общества «Башинформсвязь» не могло препятствовать заключению договора аренды во исполнение протокола от 26.11.2009 N 4.
Как следует из материалов дела, основанием для проведения Комитетом по управлению муниципальной собственностью повторного аукциона, с уведомлением об этом предпринимателя, который не участвовал в повторном аукционе, является установленный судом факт неподписания предпринимателем договора аренды в установленные законом и протоколом сроки.
Проанализировав положения ст.ст.606, 650 ГК РФ, суд апелляционной инстанции правильно указал, что договор аренды является консенсуальным договором, то есть устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям (условия об объекте и размере арендной платы). Именно с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной федеральным законом формы сделки (простая письменная, государственная регистрация), договор признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества.

В связи с изложенным вывод суда апелляционной инстанции об утрате предпринимателем права требования заключения с ним договора аренды к моменту проведения повторного аукциона на основании подписанного им протокола от 26.11.2009 N 4 является верным и обоснованным.
Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, что предпринимателем не были оспорены торги, по итогам которых был заключен оспариваемый договор аренды.

В случае если договор аренды здания или сооружения в силу срока своего действия подлежит государственной регистрации, срок исковой давности по иску о признании такого договора недействительным должен исчисляться не ранее даты государственной регистрации договора.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 15.04.2013 по делу N А82-12191/2009, в котором указано следующее.

Отказав в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, суды нижестоящих инстанций не учли следующее.
По общему правилу, предусмотренному в ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна по основаниям, установленным ГК РФ, независимо от признания ее таковой судом.
В п.32 постановления Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 8 разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в течение трех лет согласно п.1 ст.181 ГК РФ. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Таким образом, течение срока исковой давности по п.1 ст.181 ГК РФ не может начинаться ранее чем сделка считается заключенной.
В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, срок исковой давности в данном случае должен исчисляться не ранее даты государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.08.2005.

Поскольку доказательства государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.08.2005 в материалы дела не представлены, суд вышестоящей инстанции указал, что вывод судов нижестоящих инстанций о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности является необоснованным, оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Отсутствие регистрации договора аренды при условии фактического использования арендатором переданного по договору аренды имущества и исполнения сторонами всех обязательств по этому договору не должно являться основанием для признания указанного договора недействительным.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Уральского округа от 20.01.2014 N Ф09-13462/13 по делу N А50-4727/2012, в котором указано следующее.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.05.2005 заключен на срок с 01.10.2005 по 30.09.2006; договор аренды от 01.01.2007 — на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ признан равным году.
Исходя из п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.
Таким образом, суд установил, что указанные договоры в силу п.2 ст.651 ГК РФ подлежали государственной регистрации. Доказательства регистрации договоров аренды недвижимого имущества от 01.05.2005 и 01.01.2007 в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.

При этом в подтверждение доводов о фактическом пользовании обществом «Союз-Еврострой» переданными ему по договорам аренды помещениями в материалах дела имеются доказательства, указывающие на использование должником помещений. Также в материалах дела имеется подписанный сторонами договора аренды акт приема-передачи помещений от 01.10.2005, акт сверки расчетов по состоянию на 06.02.2008 с приложением актов приемки оказанных услуг от 31.12.2005, 31.12.2006, 31.12.2007 и 06.02.2008.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что материалы настоящего обособленного спора не подтверждают, что в данном случае имеются приведенные конкурсным управляющим общества «Союз-Еврострой» основания (п.2 ст.103 Закона о банкротстве, ст.10, ст.168 ГК РФ) для признания указанных сделок недействительными.

Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Отсутствие государственной регистрации договора, направленного на передачу обществу во временное пользование (аренду) части фасада здания (многоквартирного жилого дома) на срок свыше 1 года, в нарушение п.2 статьи 651 ГК РФ является основанием для признания такого договора незаключенным.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2013 по делу N А53-13102/2012, в котором указано следующее.

Как следует из материалов дела, управляющая организация многоквартирным домом обратилась в суд с иском о признании незаключенным договора на право установки и эксплуатации рекламной конструкции.
Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что к заключенному между владельцем и пользователем договору применяются нормы гл.34 ГК РФ об аренде, поскольку сделка направлена на передачу обществу во временное пользование части фасада здания (многоквартирного жилого дома).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Поскольку государственная регистрация договора аренды сроком на пять лет в нарушение п.2 ст.651 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не проводилась, судебные инстанции признали договор незаключенным и удовлетворили исковые требования управляющей организации.

Требования о государственной регистрации не распространяются на договор аренды недвижимости, срок действия которого определен с 1-го числа месяца текущего года до 30-го числа предыдущего месяца следующего года, при условии что в предыдущем месяце 31 календарный день, поскольку в этом случае считается, что договор заключен на срок менее года.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.01.2014 по делу N А10-1571/2013, в котором указано следующее.

Согласно разъяснениям, данным в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ признан равным году.

Суды, верно установив, что срок действия договора аренды от 01.01.2012 N Т12/01-04 определен сторонами с 01.01.2012 по 30.12.2012, то есть на срок менее года, пришли к правильному выводу о том, что требования п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК РФ о государственной регистрации на спорный договор не распространяются.
Судами обоснованно признана несостоятельной ссылка предпринимателя на то, что датой фактического окончания срока действия договора является 09.01.2013, так как последний день срока, установленного договором, приходится на нерабочий день, и днем окончания срока в силу ст.193 ГК РФ будет считаться ближайший следующий за ним рабочий день.
Однако в соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании недействительной оспоримой сделки.

Направление арендатором уведомления о намерении освободить арендованное помещение свидетельствует о волеизъявлениии арендатора на прекращение арендных отношений и не может быть расценено как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Московского округа от 14.03.2014 по делу N А38-2723/2013, в котором указано следующее.

Как следует из материалов дела, использование арендованного помещения обществом до регистрации договора аренды осуществлялось с согласия арендодателя, передавшего помещение по акту приема-передачи от 17.02.2011. До осуществления государственной регистрации общество от исполнения договора отказалось, помещение освободило, что подтверждается составленным арендодателем и арендатором совместным актом обследования нежилого помещения от 02.09.2013.
В силу разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
О воле арендатора на прекращение договорных отношений свидетельствуют направленные истцу уведомления от 31.01.2013 о намерении освободить спорное помещение в срок до 01.03.2012 и от 28.03.2013 о прекращении фактического использования спорного помещения с его оплатой до 31.03.2013.

Следовательно, арендатор до государственной регистрации договора выразил волю на прекращение отношений по пользованию спорным имуществом, в связи с чем действия общества не могут быть расценены как уклонение от государственной регистрации сделки применительно к положениям ст.165 ГК РФ.

При отсутствии государственной регистрации смешанный договор, в котором содержатся в числе прочего и признаки договора аренды здания или сооружения, признается незаключенным, в связи с чем договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п.2 статьи 621 ГК РФ.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Уральского округа от 24.09.2013 N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012 (определением ВАС РФ от 27.02.2013 N ВАС-2014/13 отказано в передаче дела N А32-8654/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), в котором указано следующее.

Как следует из материалов дела, предприятие обратилось в суд к индивидуальному предпринимателю с иском об обязании предпринимателя освободить и возвратить торговое место на рынке.
Согласно заключенному между сторонами договору от 21.09.2006 N 366 предприятие оказывало предпринимателю услуги по предоставлению и содержанию территории торгового комплекса для размещения торгового места, при этом в п.5.1 договора стороны предусмотрели, что срок исполнения сторонами обязательств по договору составляет 5 лет с момента его заключения.
Судебные инстанции, оценив условия указанного договора, квалифицировали его как смешанный. Следовательно, к такому договору в соответствующих частях подлежат применению нормы ГК РФ об аренде (гл.34 ГК РФ) и возмездном оказании услуг (гл.39 ГК РФ).
В части предоставления в пользование объекта земельного участка площадью 5 кв.м, одновременно являющегося частью площадки сезонного обслуживания, к отношениям сторон применяются нормы ГК РФ об аренде.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ). Договоры владения и пользования земельным участком, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации (п.2 ст.26 ЗК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Доказательства государственной регистрации сделки в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в материалы дела не представлены. При отсутствии государственной регистрации весь смешанный договор признается незаключенным, в связи с чем он не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п.2 ст.621 ГК РФ и соответственно, оснований для пользования предпринимателем объектом аренды не имеется.

Срок договора аренды здания или сооружения

При отсутствии правовых оснований пользования арендатором нежилым помещением в связи с прекращением договора аренды дальнейшее удержание арендатором арендованного имущества является незаконным.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Московского округа от 15.08.2013 по делу N А40-125198/2012, в котором указано следующее.
Как следует из материалов дела, арендатор уведомил арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, однако в ходе согласований условий договора стороны к согласию не пришли, договор подписан не был, в связи с чем арендодатель отказался от дальнейшего возобновления договора аренды на новый срок и потребовал освободить занимаемое помещение.
Не согласившись с отказом арендодателя от дальнейшего возобновления договора аренды на новый срок, арендатор, ссылаясь на заключенное 01.08.2011 с арендодателем соглашение о принципах сотрудничества и взаиморасчетов, обратился в арбитражный суд с иском об определении условий договора, по которым у сторон имеются разногласия, и обязании ответчика заключить договор аренды автомоечного комплекса на новый срок.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды нижестоящих инстанций обоснованно исходили из отсутствия у арендатора законных оснований к понуждению арендодателя заключить договор аренды.

Аренда

одна из самых популярных форм имущественных
отношений, которая довольно распространена и многогранна.

Оценивая свое финансовое положение и платежеспособность, предприятия зачастую приходят к выводу о том, что иногда выгоднее взять машину, помещение, оборудование или землю во временное пользование у другого предприятия или ИП, чем приобретать его в собственность, т.е. арендовать.
	Право собственности на сданное в аренду имущество остается у арендодателя или может переходить к арендатору. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. По окончании срока договора арендатор обязан вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре.
	У бухгалтеров возникает немало вопросов от момента оформления договора до выплаты арендных платежей. Как это все правильно оформить в бухгалтерском учете и отразить в налоговой отчетности, попробуем разобраться в этой статье.

Оценивая свое финансовое положение и платежеспособность, предприятия зачастую приходят к выводу о том, что иногда выгоднее взять машину, помещение, оборудование или землю во временное пользование у другого предприятия или ИП, чем приобретать его в собственность, т.е. арендовать.

Право собственности на сданное в аренду имущество остается у арендодателя или может переходить к арендатору. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. По окончании срока договора арендатор обязан вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре.

У бухгалтеров возникает немало вопросов от момента оформления договора до выплаты арендных платежей. Как это все правильно оформить в бухгалтерском учете и отразить в налоговой отчетности, попробуем разобраться в этой статье.

Что такое аренда?

Аренда – договор, согласно которому одно лицо (арендодатель) передает другому лицу (арендатору) право на использование помещения, машины, станка, земли или иного имущества в течение согласованного периода времени в обмен на вознаграждение.

В договоре аренды должно быть прописано, какое именно имущество сдается в аренду, срок аренды, сумма оплаты за аренду и другие условия.

Виды аренды

Учёт аренды регламентирован МСФО «IFRS» 16 – Аренда. Данный стандарт вступает в действие с 1 января 2019 года, но его можно применять досрочно.

ОПЕРАЦИОННАЯ ОПЕРАЦИОННАЯ

ФИНАНСОВАЯ ФИНАНСОВАЯ

Финансовая аренда – аренда, по которой переходит право контролировать использование идентифицируемого актива и право получать выгоду от использования лицу, которое берет в аренду имущество.

Пример
финансовой аренды:
Компания заключила договор аренды машины с автопарком на год. При этом четко определено, какой именно автомобиль компания берет в аренду: прописана марка автомобиля, номер транспорта и другие характеристики данной машины.

ВЫВОД:
Из примера видно, что компания берет в аренду определенный автомобиль и будет контролировать использование этого транспорта и получать выгоды. Данная аренда рассматривается как финансовая.

При финансовой аренде право собственности в конце срока аренды может как передаваться, так и не передаваться. В случае если право собственности передается, такой договор называют договор с правом выкупа.

Признаки
финансовой
аренды:

1. Срок аренды более 12 месяцев
2. Актив стоимостью свыше 5 000 $ (за основу берется стоимость нового аналогичного актива)

Операционная аренда – любая другая аренда, которую нельзя отнести к финансовой аренде.

Признаки
операционной
аренды:

1. Краткосрочная аренда
2. Актив, с низкой стоимостью менее 5 000 $ (за основу берется стоимость нового аналогичного актива)

Пример 1 операционной аренды:

Авиаперевозчик заключил договор аренды трапа с аэропортом. Предметом договора является предоставление любого свободного трапа по прилету самолета авиаперевозчика.

Так как у авиаперевозчика не возникает права контролировать использование именно определенного трапа, потому что могут быть всегда разные трапы, данную аренду нельзя рассматривать как финансовую. Она будет рассматриваться как операционная.

Пример 2 операционной аренды:

Компания берет в аренду ноутбук на 2 года. Несмотря на то, что срок аренды больше 12 месяцев, данная аренда будет операционной, так как стоимость актива низкая, меньше 5 000 $.

Учёт операционной аренды у арендодателя (сдаёт в аренду)

При операционной аренде арендодатели учитывают активы, сданные в аренду в обычном режиме. Доход от сдачи в аренду признают в составе доходов на протяжении срока аренды. Амортизация также признается расходами.

Проводки:
Дт Деньги Кт Доход от сдачи в аренду – получена арендная плата
Дт Амортизация Кт Актив – начислена амортизация

Бывают случаи, когда при заключении договора арендодатель несет затраты. Эти затраты нужно относить на балансовую стоимость объекта аренды и признавать в качестве расходов на протяжении всего срока аренды.

Проводки:

Дт Актив Кт Деньги – понесены затраты

Дт Расходы Кт Актив – затраты списаны на расходы

Учёт операционной аренды у арендатора (берёт в аренду)

Арендатор отражает операционную аренду в учете как обычную аренду. Это значит, что арендные платежи признает в качестве расходов.

Проводки:

Дт Расходы по аренде Кт Обязательство – начислена арендная плата

Дт Обязательство Кт Деньги – оплачена арендная плата

Учёт финансовой аренды у арендодателя (сдаёт в аренду)

Когда предприятие сдает в аренду помещение, машину или оборудование с переходом всех рисков и выгод, связанных с владением этим имуществом, такая аренда классифицируется как финансовая.

Как правило, в таких случаях арендная плата рассматривается как возврат основной стоимости актива и финансового дохода, что в свою очередь представляет вознаграждение.

При финансовой аренде у арендодателя в балансе происходит выбытие актива, но появляется дебиторская задолженность и финансовый доход.

Изначально дебиторская задолженность учитывается на основе обязательства по аренде. Приведенная стоимость всех минимальных арендных платежей по ставке, указанной в договоре, и будет первоначальным обязательством по аренде. Процентная ставка указывается на основе рыночной ставки по таким договорам.

Сумма дебиторской задолженности может быть увеличена на сумму первоначальных прямых затрат, таких как комиссионные или услуги юристов

Однако так как первоначальные прямые затраты ложатся на арендодателя и увеличивают сумму дебиторской задолженности, они должны уменьшать сумму дохода, признаваемого на протяжении срока аренды.

В последующем в течение всего срока аренды арендодатель на основе процентной ставки, указанной в договоре, ежемесячно начисляет финансовый доход.

При получении арендных платежей сначала закрывается доход, а сумма разницы идет на погашение дебиторской задолженности.

Проводки:

Дт Дебиторская задолженность Кт Актив – сдача имущества в аренду

Дт Деньги Кт Доходы по % – получена арендная плата

Дт Деньги Кт Дебиторская задолженность – получена арендная плата

Учёт финансовой аренды у арендатора (берёт в аренду)

Арендаторы при финансовой аренде отражают в своей отчетности актив в форме права пользования и обязательства по аренде.

Проводки: Сдача имущества в аренду

Дт Актив в форме права пользования

Кт Обязательство по аренде

Актив признается по первоначальной стоимости. В нее входят величина обязательства, арендные платежи на дату начала аренды или до такой даты, за вычетом полученных стимулирующих платежей по аренде, любые первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором и затраты на демонтаж в конце срока аренды.

Обязательство по аренде рассчитывается по приведенной стоимости арендных платежей, за исключением платежей, которые уже произведены на эту дату.

Ставка дисконтирования, используемая при расчете приведенной стоимости минимальных арендных платежей, представляет собой процентную ставку, заложенную в договоре аренды.

Видеосеминар: «Дисконтирование, просто о сложном»

Участвовать

Любые первоначальные прямые затраты арендатора прибавляются к сумме, признаваемой в качестве актива, но НЕ обязательства.

Проводки: Расходы по процентам

Дт Расходы по % Кт Вознаграждение к выплате — начисление

Дт Вознаграждение к выплате Кт Деньги — оплата

Актив в форме права пользования подлежит амортизации. Срок амортизации зависит от условий договора и фактического срока полезного использования.

Если в договоре прописано, что в конце срока аренды право собственности переходит к арендатору, тогда актив амортизируется в течение срока полезного использования.

Если в конце срока аренды право собственности НЕ переходит к арендатору, тогда актив амортизируется в течение наименьшего из сроков:

• полезного использования

• аренды

В любом случае актив амортизируется в соответствии с учётной политикой предприятия, применимой к амортизируемым активам, находящимся в собственности.

Проводки: Начисление амортизации

Дт Расходы по амортизации

Кт Актив в форме права пользования

Арендные отношения, позволяющие получать в пользование и (или) во временное владение какое-либо имущество, в настоящее время встречаются очень часто. Основной законодательной базой, регулирующей арендные отношения, являются Гражданский кодекс РК, Закон «О финансовом лизинге», МСФО (IAS) 17 «Аренда», Закон «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», Налоговый кодекс РК……

Читать полностью

Аренда автомобиля у физического лица

Многие компании, не имея собственных транспортных средств, используют в деятельности арендованное имущество или имущество, принадлежащее работникам.

В этой связи часто возникают вопросы, нужно или нет заключать с физическим лицом какой-либо договор, обязано ли физическое лицо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в данном случае, когда нужно заключать договор аренды, кто должен сдавать налоговую отчетность и платить налог на транспорт, кто должен нести расходы на содержание транспортных средств и нужно ли признавать в учете арендованное имущество и множество других вопросов…..

Учет ремонта и улучшений арендованного имущества

Объектами имущественного найма могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Объектом имущественного найма может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами…..

Финансовый лизинг с 2018 года. Особенности бухгалтерского и налогового учетов

Бухгалтерский учет финансового лизинга регулируется положениями Национального стандарта финансовой отчетности и МСФО 17 «Аренда», в которых финансовый лизинг называется финансовой арендой.

Кроме того, разработан новый стандарт МСФО (IFRS) 16 «Аренда», который вступает в силу в 2019 году и распространяется на уже действующие договоры аренды …..