Договор аренды без регистрации

На какой срок можно заключать договор аренды

Федор Трифонов, директор АН «Адрес»:
— Рынок коммерческой недвижимости в принципе не может существовать без заключения соответствующих договоров (в отличие от того же рынка найма жилья). Трудно даже представить, что может быть иначе — любой бизнес предусматривает планирование, финансовые расчеты. И случись, к примеру, какая-то проверка, контролеры первым делом спросят, придя в офис или магазин, на каких основаниях данная организация здесь находится. Лично мне неизвестны случаи, когда арендатор и арендодатель договаривались лишь на словах. Грамотный договор нужен обязательно, как бы собственник и арендатор ни действовали – напрямую или с участием агентства недвижимости.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наступило время арендаторов и покупателей, предложений достаточно, есть из чего выбрать. Арендаторы, пользуясь этим, стараются получить максимально выгодные для себя условия, гораздо более комфортные, чем 2-3 года назад. И у многих это получается.
Договоры аренды стали более четкими, конкретными. В них обе стороны стараются оговорить как можно тщательнее свои права и обязанности. Если раньше такой договор зачастую убирался на одной странице, то сейчас может занимать и десять листов. На мой взгляд, это положительная тенденция – чем больше прописанных моментов, тем меньше спорных ситуаций возникнет в дальнейшем.
Основной момент договора аренды – ставка арендной платы. Чаще всего устанавливается ее фиксированный ежемесячный размер сроком на один год. Закон предусматривает, что изменение ставки допустимо не чаще одного раза в год. По истечении этого срока возможны изменения, которые фиксирует дополнительное соглашение к основному договору.
Коммунальные платежи могут входить в стоимость аренды или не входить. Все зависит от конкретной договоренности сторон. Как правило, если арендатор «сидит» в «хорошем» бизнес-центре, он оплачивает арендную плату и эксплуатационные расходы. Больше ничего. За дополнительные услуги, вывоз мусора, например, или очистку крыши от снега, платит управляющая компания либо собственник.
Договоры аренды, как правило, заключаются на длительный срок. Самый распространенный вариант — на 3-5 лет. Многое зависит от вида бизнеса арендатора. Банки и московские компании, допустим, заключают договоры аренды не менее чем на 7 лет. Крупные федеральные сети и того больше. Чем более известен брэнд, тем на более длительный срок заключается договор. Например, «Макдональдс» меньше, чем на 25 лет помещение не арендует. Оно и понятно – большие средства вкладываются в рекламную компанию, в раскрутку конкретной точки, в ремонт и оборудование.
Хотя практика заключения договоров на аренду коммерческой недвижимости существует не первый год, до сих пор встречаются ошибки, которые в итоге перерастают в проблемы. В основном они связаны с тем, что четко не прописываются моменты, связанные с ремонтом и эксплуатацией помещения арендатором. Характерный пример. Как правило, после использования помещения в течение нескольких лет необходим косметический ремонт. И если арендатор по истечении данного срока съезжает, часто возникает вопрос – за чей счет он должен производиться. Если иное не прописано в договоре, арендатор оплачивать ремонтные работы, как правило, отказывается, аргументируя это тем, что исправно вносил арендную плату, и что естественный износ неизбежен.
Бывает также, что арендатор переделывает офис под себя – сносит имеющиеся перегородки или возводит новые. В некоторых случаях это может ухудшить привлекательность помещения. Следующему арендатору, допустим, требуется просторное помещение, где все друг друга видят, а не много мелких клетушек. Снова вопрос – кто будет оплачивать перепланировку. Поэтому лучше заранее в договоре прописать, что такого рода работы возможны только с письменного согласия арендодателя, и указать, за чей счет помещение, при необходимости, приводится в первоначальный вид.
Встречался в моей практике случай, когда арендатор установил в офисе систему кондиционирования. Съезжая, дорогие кондиционеры снял, в итоге в стенах остались дыры. Поскольку в договоре аренды правила эксплуатации помещения не были четко оговорены, арендодателю пришлось все восстанавливать за собственный счет.
В целом могу отметить, что и арендаторы, и арендодатели стали более грамотными — при составлении договоров аренды, особенно долгосрочных, обращаются к профессионалам. Но арендодателю всегда следует помнить, что свои требования отстоять у него вряд ли получится, если все «тонкие моменты» четко не прописаны в договоре.

На какой срок может быть заключен договор аренды производственного помещения, и какие бухгалтерские проводки по договору аренды? (Е

Затянувшись после прочтения заметки пару раз любимой сигаретой, я пришел к следующему выводу.
Коллизия, конечно, образовалась интересная (впрочем, составители ЗК РФ регулярно грешат таковыми чуть ли не с момента его принятия).
В силу принципов приоритета специальной нормы перед общей и более поздней перед более ранней, при наличии конкуренции только между нормами пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 1 ст. 621 ГК РФ, я бы решил противоречие в пользу первой (то есть, в пользу права арендатора на продление договора аренды участка в любой день до окончания срока действия договора).
Однако, к сожалению, в преамбуле п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ говорится о СОВОКУПНОСТИ условий. Буквальное толкование этого указания означает, что все 4 подпункта должны соблюдаться одновременно. А значит, и подп. 4 п. 4 (где сказано про право на предоставление без проведения торгов) тоже.
И, раз Вы любезно указали, что права на предоставление без проведения торгов у арендатора по п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ теперь нет, то, по идее, и продлевать он тоже не может.
Грустно? Казалось бы, да.

Почему договор аренды заключают на 11 месяцев

При неопределенном сроке невозможно утверждать, что договор заключен на год и более, поэтому при такой автоматической пролонгации договор не нуждается в государственной регистрации даже при условии, что общий фактический срок аренды превысил год (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Однако аренда с неопределенным сроком опасна тем, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для арендатора, рассчитывающего как минимум на полгода аренды, есть риск, что арендодатель в любой момент попросит освободить помещение намного раньше (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.10.09 по делу № А40-67819/07-82-631, постановление Второго апелляционного суда от 12.09.06 по делу № А28-3107/06-31/22). Аналогичная опасность грозит арендодателю, если арендатор вдруг решит поменять объект аренды или найдет более дешевый вариант. Следовательно, самый удобный и безопасный способ подписать соглашение о продлении договора. Но при его составлении необходимо учесть некоторые важные моменты.

Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru).

>На что обратить внимание при заключении договора аренды

Какой закон применяется

Вопросы срока заключения аренды нежилых объектов регулируются ст. 610 ГК России (второй раздел). Согласно данной норме, срок действия договора определяется свободно участниками по их усмотрению и прописывается в тексте. Если письменный контракт не содержит указания на период действия, то аренда считается оформленной на неопределенный период.

Важно! Максимального срока действия аренды нежилой недвижимости закон не содержит.

Дополнительно важные пункты о временном отрезке продолжительности аренды нежилой недвижимости содержат разъяснения, сложившиеся на основе реальной судебной практики:

  • сегодня действует выработанное арбитражем мнение о том, что срок действия контракта с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года приравнивается к полному году;
  • очень важное разъяснение – контракт, который заключен на неопределенный срок, регистрировать не нужно.

Приведенные выше судебные позиции содержатся в Инф. письмах Президиума ВАС РФ № 59 (2001 го) и № 66 (2002 го). Они являются обязательными к применению всеми нижестоящими судами, а значит, в конечном итоге, и сторонами контракта.

Варианты сроков договора

В зависимости от продолжительности договоренностей можно выделить три основных вида:

  • краткосрочные контракты – до одного года (на несколько месяцев);
  • долгосрочные договоры – на 12 месяцев (год) и более;
  • контракты, оформленные на неопределенный срок – без указания периода.

Избранный вид определяет необходимость регистрации и нюансы расторжения контракта.

Краткосрочный вариант

Указанный вид контрактов заключается на время до одного года. В тексте указывается период времени, в течение которого действует договоренность, по истечении которого контракт прекращается и арендатор выезжает из нежилой недвижимости.

Краткосрочные договоры не требуют государственной регистрации в Росреестре.

Важно! Практика выработала позицию, в соответствии с которой во избежание трат на регистрацию контракты заключаются на 11 месяцев с последующим ежегодным продлением. Формально такую аренду нежилой недвижимости регистрировать не нужно.

Образец краткосрочной аренды можно скачать здесь.

Расторжение краткосрочной аренды производится:

  • по соглашению сторон – в любое время;
  • по инициативе одной из сторон – путем одностороннего внесудебного отказа, если такая возможность была предусмотрена контрактом и если сторонами выступают предприниматели или организации (не физические лица без статуса ИП);
  • по инициативе одной из сторон в судебном порядке, если другая сторона нарушает договоренности, и с обязательным направлением досудебной претензии.

Долгосрочный вариант

Длительный договор аренды оформляется на определенный отрезок времени 12 месяцев и больше, например, на год, три, пять, десять и больше лет. Предельных сроков по нежилым объектам не предусмотрено.

В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) долгосрочная аренда подлежит государственной регистрации. Для этого:

  • стороны собирают документы: соглашение на нежилое помещение, передаточный акт нежилого помещения, технический паспорт передаваемого нежилого помещения;
  • оплачивают государственную пошлину (22 000 рублей для юридических и 2 000 рублей для физических лиц);
  • подают заявление в Росреестр о регистрации аренды помещения;
  • по истечении регистрации получают свои экземпляры зарегистрированного соглашения с отметкой Росреестра о проведенной в отношении нежилой недвижимости процедуре.

После внесения записи в ЕГРН в выписке на указанное помещение будет указано наличие обременения в виде аренды.

Пример долгосрочного договора аренды помещения можно скачать здесь.

Расторжение контракта в отношении помещения производится аналогично расторжению краткосрочной аренды.

Договоры с неопределенным сроком

В контрактах, заключенных в отношении помещений на неопределенный срок, период действия либо не указан вообще, либо содержится формулировка именно о «неопределенном сроке». Неопределенный период возникает и тогда, когда срочный договор истек, а стороны не заключили нового соглашения, но фактически пользование помещением продолжается.

В соответствии с упомянутой выше судебной позицией, контракт на помещение, заключенный на неопределенный период, не подлежит государственной регистрации. Это касается и тех соглашений, которые по факту длятся уже достаточно долго – более года.

Обратите внимание! Есть два варианта срока договора аренды нежилого помещения без регистрации – либо на менее года, либо на неопределенный период.

Бланк аренды помещения на неопределенный период времени можно скачать здесь.

Расторжение рассматриваемого соглашения возможно следующим образом:

  • по соглашению сторон – в любое время;
  • в одностороннем внесудебном порядке – с обязательным письменным предупреждением другой стороны за три месяца путем одностороннего отказа от помещения.

Кроме этого расторжение возможно и через суд, соединенное с требованием о возмещении убытков.

Продление договора

Если действие договоренностей по помещению подходит к концу, то возможны следующие варианты пролонгации:

  • автоматическое;
  • через подписание дополнительного соглашения;
  • через перезаключение текста соглашения.

Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.

Дополнительное соглашение – с его подписанием сроки заключения и действия старого соглашения продлеваются на указанный период времени. При этом оформлять передачу помещения новым передаточным актом не нужно. В дополнительном соглашении стороны могут указать и любые другие новые условия (например, об арендной плате). Считается, что действует старый текст в новой редакции.

Некоторые участники оборота предпочитают пролонгировать договоренности перезаключением самого договора. Составляется новый проект соглашения на новый период, к которому оформляется новый акт передачи помещения. Старый текст при этом теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.

Срок хранения договора аренды

Время хранения письменных контрактов аренды коммерческой недвижимости определяется Приказом Минкультуры от 25.08.2010 № 558. В соответствии с ним (п. 436) письменные договоренности должны храниться в течение 5 лет после истечения срока их действия.

Например, если последний день действия аренды нежилого помещения – 20 декабря 2018 года, то храниться текст должен до 21 декабря 2023 года.

Архивные документы организаций могут понадобиться проверяющим и контролирующим органам в ходе документарных проверок.

Период действия аренды нежилого помещения влияет не только на период действия договоренностей сторон в пространстве, но и на необходимость регистрации документа в ЕГРН, а также на способы расторжения договора. При этом нормативно не установлено каких-либо обязательных к соблюдению сроков времени, поэтому данный вопрос стороны решают полностью по своей воле и усмотрению.

Дополнительную консультацию по оформлению договора аренды вы можете получить на бесплатной консультации. Запись через форму консультанта на нашем сайте.

Также рекомендуем узнать про возможность приобретения нежилой недвижимости в ипотеку по программе «Коммерческая ипотека в Сбербанке».

30.03.2017 Незарегистрированный договор аренды, последствия?

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

  • — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
  • — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
  • — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • — Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
  • — Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
  • — Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
  • — В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Павлов Роман

Договор аренды без регистрации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *