Для банка заказали новый сейф

Покупка жилой недвижимости – сложности взаиморасчётов

Покупка квартиры или дома у застройщика не представляет особых трудностей. При безналичном расчёте деньги переводятся на счёт организации через банк и риски здесь минимальны. Но процесс приобретения жилого объекта на вторичном рынке немного отличается. Участие в сделке принимают физические лица. Если продажа альтернативная, продавцов и покупателей будет несколько. Расчёты производятся наличными средствами. Здесь встает вопрос «Как безопасно передать продавцу крупную сумму?». На рынке вторичной недвижимости применяются три способа взаиморасчётов:

  • с использованием арендованной ячейки в банке;
  • перевод денег посредством нотариального депозита;
  • безотзывной аккредитив (применяется только для безналичных перечислений).

Мы предлагаем рассмотреть наиболее удобный и востребованный вариант расчётов – передачу денег через ячейку в банковском хранилище. Такой способ обойдется дешевле нотариального депозита и больше подходит для оплаты покупки наличными средствами. Условия процедуры адаптированы для проведения операций покупки недвижимости с участием физлиц. Предусмотрена также возможность осуществления многоэтапных сделок.

Банковская ячейка – основные понятия

Фактически, депозитная ячейка — это обычный сейф, только небольших размеров. Он может служить хранилищем не только для денежных средств, но и для драгоценностей, предметов искусства, акций или облигаций. Финансовая организация обеспечивает сохранность имущества клиента. Хранилища, где расположены ячейки, оборудованы спецсредствами: противопожарной сигнализацией, камерами слежения. После составления договора ценности размещаются в депозитарии на необходимый срок. Чтобы получить их обратно, владельцу необходимо будет предъявить паспорт.

Существует два способа эксплуатации мини-сейфа: аренда и договор о хранении ценностей. В первом случае доступ третьих лиц к ячейке ограничивается. Зайти в депозитарий могут только арендаторы и работники банка, имеющие специальное разрешение. После подписания договора ответственность за сохранность ценностей принимает на себя банк. Имущество, сдаваемое на хранение, принимается по описи.

Как используется ячейка при финансовых расчётах

Передача денег через банковскую ячейку при продаже квартиры происходит следующим образом: участники сделки совместно пересчитывают купюры и передают их на хранение. Денежные средства блокируются на оговоренный срок. Продавец получает к ним доступ после выполнения условий договора, предъявив работникам банка необходимые документы.

Пользуются услугой уже на стадии взаиморасчётов, когда договоренности достигнуты, необходимые бумаги оформлены, а условия устраивают обе стороны. Процедура эта совсем не обязательна, однако риэлторские агентства используют ячейку в банке как гарантию безопасности финансовой стороны сделки. Далее, разберем положительные и отрицательные стороны этого способа.

Плюсы и минусы

Процесс проведения сделки с использованием мини-сейфа имеет весомые преимущества перед простой передачей денег из рук в руки. Итак, что такое банковская ячейка при покупке квартиры и в чем её плюсы:

  1. Хранение денег в арендованной ячейке делает невозможной одностороннюю отмену сделки, когда продавец или покупатель передумали в последний момент.
  2. Дает возможность отсеять мошенников. Человек, нарушающий закон, не рискнет показаться перед камерами наблюдения.
  3. Гарантирует получение денег продавцом после того, как новый владелец станет полноправным хозяином недвижимости, то есть получить свидетельство о регистрации собственности.
  4. Защищает от недобросовестных покупателей. Передаваемые купюры проверяются банковским служащим на подлинность.
  5. Обеспечивает конфиденциальность сделки с недвижимостью. Сумма, передаваемая на хранение, нигде не указывается.

Очевидно, что аренда ячейки убережет покупателя и продавца от ненужных рисков. Помимо самого сейфа, у банка можно арендовать комнату для переговоров между сторонами сделки. Некоторые организации предоставляют эту услугу бесплатно, в остальных случаях её стоимость находится в пределах 1000-1500 рублей за час использования.

Недостатки у этого способа тоже имеются. В первую очередь это затраты времени на поиски банка с подходящими условиями и подписание договора. За аренду банковской ячейки нужно заплатить определенную сумму. Некоторые организации просят залог на случай потери ключей и взимают дополнительно страховой взнос.

Пожалуй, самым солидным минусом становится необходимость оплаты проверки подлинности купюр. Чтобы сэкономить на услуге, придется предварительно разменять деньги на крупные. Надо также учесть, что стандартный договор с банком не учитывает форс-мажор. Оговаривать нюансы придется дополнительным соглашением, которое оплачивается отдельно.

Во сколько обойдется банковская ячейка

Стоимость аренды определяется посуточно или за месяц обслуживания, цена зависит от габаритов ячейки. Поскольку мини-сейфы имеют различные размеры, лучше сразу уточнить, поместится ли вся сумма. Каждый банк устанавливает собственную цену на услугу.

  1. В российском филиале «Райфайзенбанка» можно абонировать ячейку небольших размеров за 2 тысячи 400 рублей сроком на 30 дней.
  2. У «ВТБ 24» действует региональная тарификация. Самые высокие цены в столице – здесь аренда обойдется в 135 рублей за сутки. Клиенту предоставляют 2 комплекта ключей.
  3. Потенциальные клиенты «Росбанка» смогут забронировать сейф заблаговременно через интернет, а также выслать сотруднику документы для оформления договора. Небольшая ячейка обойдется в 4250 рублей за месяц. Залог за ключи – 3500 рублей.
  4. «Сбербанк» отличается привлекательной стоимостью услуги. Сутки абонирования ячейки обойдутся примерно в 65 рублей. После окончания договора, если сделка не состоится, деньги можно хранить бесплатно еще неделю.
  5. «Альфа-банк» предлагает аналогичную услугу за 35 руб/сутки, при условии, что срок пользования ячейкой не менее трех недель.

Стоимость услуги варьируется по различным регионам. При этом она даже у одного банка может существенно различаться.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью. Как проходит процедура

После нотариального заверения договора между продавцом и покупателем нужно выбрать учреждение, предоставляющее услуги по аренде мини-сейфов в депозитариях. Посетив финансовое учреждение с паспортом, потенциальный клиент составляет с банком типовой договор.

Денежные средства пересчитываются, проверяются и помещаются на хранение в депозитную ячейку. После этого комплект ключей передается работником банка на руки покупателю. Продавец на этом этапе не имеет доступа к сейфу. Возможность получить причитающиеся деньги у него появится только после оформления приобретенной недвижимости в собственность новым владельцем. Регистрация объекта в Росреестре по времени занимает 7 календарных дней. Именно такой срок устанавливает законодательство РФ.

Основные позиции договора аренды

Инициатором аренды мини-сейфа, как правило, выступает покупатель недвижимости. Однако предусмотрены и ситуации, когда услугу заказывают одновременно обе стороны. Суть документа и принципы доступа к сейфу от этого не меняются. Образец договора аренды банковской ячейки для сделки с недвижимостью можно скачать через Интернет и заполнить заранее либо получить у сотрудников финансовой организации.

Документ содержит паспортные данные клиента и номер лицензии организации, предоставляющей услугу. Затем указываются параметры банковской ячейки:

  • номер;
  • срок аренды;
  • сумма оплаты;
  • номер ключа;
  • расписание доступа к хранилищу;
  • ограничения по использованию.

Следующий раздел определяет правила эксплуатации арендуемой ячейки, прописывает обязанности и права сторон, а также предусмотренную ответственность в случае нарушения условий договора. В документе оговариваются нюансы, связанные с проведением сделки, в частности, связанные с её расторжением. На последней страничке указываются реквизиты сторон, проставляется дата и подписи.

Дополнительные условия

Договор об аренде ячейки содержит минимальный набор условий и требований. Но стороны сделки имеют возможность составить дополнительное соглашение, которое определит возможности доступа к сейфу. Для продавца устанавливается срок, по истечении которого он сможет забрать деньги и переданные на хранение документы.

Ключи остаются у покупателя до момента передачи ему продавцом расписки в получении денег. Но стороны имеют возможность решить этот вопрос сразу, чтобы после не тратить время. Продавец все равно не сможет получить доступ к деньгам без подтверждения факта государственной регистрации сделки. Взаимной письменной договоренностью можно предусмотреть дополнительные документы, которые подтвердят снятие с регистрации ранее прописанных на этой площади жильцов.

Дополнительным соглашением можно оговорить возможность совместного доступа к финансовым средствам, переданным на сохранение банку. Благодаря этому пункту, при форс-мажорных обстоятельствах, когда сделка становится невозможной, покупатель получает деньги обратно без проволочек. Но сделать это можно будет только в присутствии другого участника, то есть продавца. Составление соглашения обойдется в сумму от двух до пяти тысяч рублей.

Расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры. Подводные камни

Финансовые расчёты посредством банковской ячейки, несомненно, удобны. Отпадает необходимость договариваться о встрече, а деньги можно получить в удобное время. Но именно здесь кроются риски продавца при продаже квартиры через банковскую ячейку. Чтобы открыть сейф при утрате ключа, придется обращаться к другому участнику сделки. Работники банка производят эту операцию только в присутствии обеих сторон. То есть на время действия договора возможность того, что покупатель попросту заберет свои деньги, исключается. Но как только оговоренный срок закончится, покупатель и продавец получат беспрепятственный доступ к сейфу. Поэтому сроки аренды нужно контролировать особенно внимательно.

Покупатель может сознательно затянуть процесс оформления собственности и попросту забрать наличные или бумаги, подтверждающие право на их получение, из ячейки. Продавец в этом случае останется ни с чем. Иногда для сделки оба участника берут в аренду отдельные сейфы. В одной хранятся наличные средства, во вторую помещают расписку продавца, подтверждающую получение денег и документы. Такой способ позволяет продавцу заручиться дополнительными гарантиями от обмана со стороны покупателя.

Банковские ячейки не спасают от мошенников

В одном из банков столицы украли 3,3 миллиона долларов. Как сообщила радиостанция «Сити FM», потерпевшим оказался 40-летний москвич, решивший воспользоваться банковской ячейкой для сохранения средств, вырученных от продажи квартиры в жилом комплексе «Воробьевы горы» на Мосфильмовской улице.

6 сентября продавец и покупатель вместе вложили в банковскую ячейку некоего банка на Смоленском бульваре необходимую сумму. Когда после заключения сделки (22 сентября) продавец пришел в банк за своими деньгами — их в ячейке не оказалось. Он вынужден был обратиться в правоохранительные органы. В милиции не исключили, что к краже денег мог быть причастен либо покупатель, участвовавший в закладке денег в ячейку, либо кто-то из сотрудников банка.

В принципе, незаметно украсть из банковской ячейки такую крупную сумму довольно сложно. Если это были, например, только купюры достоинством в 100 долларов, то из ячейки унесли больше 300 пачек денег, а это около 30 килограммов.

Однако надо отметить, что случай этот далеко не беспрецедентный. Можно даже сказать, что мошенничество при расчетах с использованием депозитных ячеек — история довольно старая. Например, еще в конце 1990-х банк «СБС-Агро» сам предупреждал своих клиентов об участившихся кражах из депозитных ячеек. Как писал об этом журнал «Деньги», банк фактически сам предложил клиентам отказаться от своей же услуги, несмотря на ее очевидную выгодность (в то время аренда ячейки на три дня стоила около 100 долларов). Практически все пострадавшие были участниками сделок купли-продажи жилья, а в мошеннической схеме фигурировали поддельные документы. Положив деньги в ячейку, продавец и покупатель отправлялись регистрировать сделку, по пути продавец «терялся» и быстро возвращался в банк. На руках у него уже были заранее изготовленные липовые документы: зарегистрированный договор купли-продажи и доверенность от покупателя. А проверить подлинность всех бумаг банк был не в состоянии. Подобных случаев в последующие годы происходило немало и в других банках. Случалось, что банки сами находили виновных среди своих сотрудников, и возвращали деньги потерпевшим без лишнего шума.

Тем не менее, использование депозитных ячеек по сей день является самым популярным способом передачи денег при совершении сделок с недвижимостью. «Люди выбирают ячейки для расчетов, потому что вся сумма денег в момент совершения сделки находится в банке, являющемся третьей, независимой стороной, — отметил Дмитрий Кожевников. — До совершения сделки стороны вместе закладывают необходимую сумму в ячейку, после завершения сделки продавец может забрать из сейфа деньги. Если сделка по каким-то причинам не состоялась, покупателю предоставляется некоторое время, чтобы он мог прийти с паспортом и забрать свои средства. То есть деньги находятся в отчуждении, и ни одна из сторон не имеет права доступа к депозитарной ячейке без исполнения определенных условий».

«Вероятность того, что деньги у нас пропадут, равна нулю, — утверждает директор департамента обслуживания кредитов ипотечного банка DeltaCredit Анна Зиновьева. — Средства в ячейку закладываются в присутствии покупателя, продавца и сотрудника банка. Ячейка закрывается двумя ключами, один остается у клиента, второй — у банка. Бесконтрольный доступ к ячейке невозможен. Это тот же уровень безопасности, что и при доступе к хранилищу наличных денег самого банка. Договором аренды банковского сейфа четко прописан порядок доступа к сейфу, соблюдение которого также гарантирует безопасность хранения ценностей».

В большинстве стандартных договоров на услуги сейфинга банк не несет ответственность за сохранность имущества в ячейке, а осуществляет лишь охрану самого депозитария. По сути, банк предоставляет возможность арендаторам ячейки войти в депозитарий и положить на хранение некое имущество — сотрудники банка при этом не присутствуют и что хранится в банковской ячейке в принципе не знают. Или, по крайней мере, не должны знать.

Есть еще так называемое ответственное хранение. В этом случае банк знает о содержимом ячейки и несет полную ответственность за его сохранность. Однако эту услугу предлагают своим клиентам далеко не все банки — для них это дополнительные затраты на экспертизу стоимости вложений, страховые выплаты, выполнение особых требований по охране депозитария.

В принципе, существуют и другие способы передачи средств — через банковские счета. По мнению Анны Зиновьевой, наиболее известная и безопасная форма таких расчетов — аккредитивы. Аккредитивный счет — это отдельный банковский счет, куда перечисляется сумма со счета покупателя. И после совершения сделки купли-продажи средства с этого счета перечисляются на счет продавца.

Однако большинство продавцов и покупателей недвижимости безналичным расчетам не очень доверяет. Как сообщила BFM.ru Анна Зиновьева, передача средств в 80–85% проходящих через банк DeltaCredit сделок купли-продажи недвижимости (по ипотеке) происходит посредством депозитных ячеек.

В чём суть такой сделки?

Согласно ст. 454 ГК РФ суть любого договора купли-продажи (в том числе и жилой недвижимости, поскольку про неё в законе не сказано принципиально иного) состоит в том, что продавец передаёт право собственности на какую-то вещь (полностью или частично при покупке доли в квартире) покупателю, а покупатель обязан взамен передать продавцу денежную сумму, о которой они с продавцом договорились.

И вот как раз на этапе передачи денег часто возникают проблемы.в Состоят они в следующем:

  • Продавец почти всегда хочет получить деньги сразу же, а передавать объект по договору уже потом. Он может бояться того, что, получив предмет (в нашем случае квартиру), покупатель не захочет за неё платить, и деньги придётся с него взыскивать через суд.
  • Покупатель предпочитает сначала приобрести право собственности, а уж потом расплачиваться. Он рискует тем, что, получив деньги, продавец может отказаться передавать квартиру и тогда её тоже придётся требовать через суд, либо и вовсе скроется, если сделка мошенническая.

Справка. Вариантов решения множество – частичная предоплата (аванс), договор о задатке, депозит у нотариуса и т. д. И одним из распространённых способов гарантировать безопасность сделки, является использование ячейки в банковском хранилище (депозитарии) на определённых условиях.

В этом случае схема будет выглядеть следующим образом:

  1. Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки.
  2. В условиях договора указывается, что получить доступ к содержимому ячейки может либо продавец, предъявив документы о переходе права собственности к покупателю, либо сам покупатель по истечении определённого срока или при наличии определённых условий.
  3. В ячейку помещаются наличные в размере цены по договору.
  4. Стороны заключают договор купли-продажи и проводят государственную регистрацию права в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  5. Продавец предъявляет оговоренные в условиях договора аренды документы, ячейка открывается и он забирает деньги, которые теперь принадлежат ему.
  6. Если сделка сорвалась, то через определённое время покупатель получает право забрать деньги обратно, уплатив банку стоимость аренды ячейки.

Достоинства этой схемы:

  • Продавец уверен, что если он выполнит свои обязательства, то непременно получит деньги, которые уже ждут в хранилище своего нового хозяина.
  • Покупатель уверен, что продавец, если хочет получить деньги, свои обязанности исполнит, в противном случае деньги вернутся обратно к покупателю.
  • Банк получает плату в размере стоимости аренды ячейки.

Однако есть и недостатки:

  1. Банк никак не отвечает за то, какая сумма лежит в ячейке, и лежит ли там хоть что-то. Распространённой схемой мошенничества является ситуация, когда арендуются две ячейки: одна для денег, другая пустая. Контрагенту по купле-продаже передаются документы для доступа как раз к пустой ячейке.

    Метод защиты – проверка номеров ячеек и контроль закладки: никто не запрещает продавцу войти в хранилище вместе с покупателем и лично убедиться, что деньги на месте.

  2. Возможно с помощью поддельных документов обмануть сотрудников банка и забрать деньги до регистрации права. Здесь сторона по договору никак себя не обезопасит, однако в любом серьёзном банке документы человека, получающего доступ в депозитарий, проверяются всерьёз.
  3. Закладка в ячейку фальшивых денег. Важно! Метод защиты – потребовать от покупателя, чтобы тот заказал в банке ещё и проверку подлинности купюр (большинство банков предоставляют такую услугу).

Есть и риски, касающиеся собственно банка:

  • Невозможность застраховать содержимое ячейки. Ни одна страховая компания не возьмётся за такое, поскольку никогда заранее неизвестно, что содержалось в ячейке.
  • Если у банка будет отозвана лицензия, с доступом в депозитарий сразу же возникнут проблемы.
  • Деньги лежат мёртвым грузом, а не приносят прибыль (как на счёте по вкладу). Более того, за их хранение ещё и нужно платить.

Однако в целом надо признать, что при оплате за квартиру наличными передача денег через банковское хранилище – один из самых надёжных способов.

Соглашение об аренде на примере Сбербанка

А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).

Договор аренды в Сбербанке является трёхсторонним, поскольку в нём участвуют:

  1. Продавец.
  2. Покупатель.
  3. Сам банк как арендодатель.

С каждой из сторон договора купли-продажи доступ к ячейке могут иметь до двух человек. В этом случае в договоре аренды указывается необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при вскрытии ячейки. Кроме того, все продавцы и покупатели, имеющие доступ, должны быть указаны в договоре о купле-продаже квартиры.

Сам договор аренды может содержать следующие условия доступа к содержимому:

  • Совместный. Все указанные в договоре аренды лица собираются вместе и открывают ячейку. В этом случае банку никакие документы не предоставляются, но и открыть сейф в одиночку никто из сторон не может.
  • Доступ при наличии документов. продавец может открыть арендованную ячейку, если предоставит банковским служащим свой паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН о переходе права. Присутствие покупателя при этом не требуется.
  • Истечение срока. Если продавец так и не явился за деньгами и не продемонстрировал документы по сделке с квартирой, покупатель может забрать деньги сам в течение 7 банковских дней после истечения срока аренды. Дополнительная плата за это время не взимается.

Срок аренды – от 1 дня до 3 лет, при этом арендатор имеет право продлевать договор неограниченное число раз. Стоимость определяется банком исходя из действующих тарифов. По состоянию на начало 2018 года она составляет не менее 75 рублей в сутки.

Обратите внимание! Сбербанк, как и другие организации, предоставляющие такие услуги, имеет разработанный бланк договора.

Изменения могут касаться лишь некоторых условий (документы, дающие право доступа, количество лиц и т. д.), но составлять индивидуальный договор или подписывать договор, разработанный клиентом, банк не станет.

Скачать бланк договора аренды ячейки Сбербанка

Как правильно составить соглашение по покупке жилья?

Вид документа

Согласно ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен составляться в письменной форме. Дополнительного заверения или государственной регистрации самого договора обычно не требуется: регистрируется не документ, а переходящее по нему право.

Исключением является договор, по которому покупается не вся квартира целиком, а доля в ней (пусть даже один из сособственников выкупает у другого его долю и становится единоличным владельцем квартиры). Договор, касающийся долевой собственности на квартиру, согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», должен быть в обязательном порядке заверен у нотариуса.

Существенные условия

Существенным условием, согласно ст. 432 ГК РФ, является то, при отсутствии которого договор не считается заключённым. Применительно к купле-продаже квартиры такими условиями будут:

  1. Предмет. В договоре чётко должно быть указано, какая именно квартира передаётся и где она находится. Указан должен быть как минимум полный адрес жилья, также желательно внести в документ и его кадастровый номер.
  2. Цена. В отличие от других видов купли-продажи, по отношению к недвижимости закон прямо называет её существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

По всем остальным условиям стороны сами определяют указывать их в договоре или нет.

Важно! Порядок передачи денег существенным условием не является. Однако если речь идёт о покупке с помощью банковской ячейки, то порядок этот указан должен быть обязательно.

Как указать порядок передачи денег?

Для того чтобы передача произошла через банковскую ячейку можно использовать два способа:

  1. Прямо описать, когда покупатель закладывает деньги в сейф, а когда продавец их оттуда забирает.
  2. Сделать ссылку на банковский договор аренды ячейки, указав примерно следующее: «Порядок передачи денег определяется в соответствии с договором аренды №… от …».

Первый вариант предпочтительнее, поскольку иначе при регистрации права в Росреестре придётся предоставлять туда ещё и документы из банка.

Что делать, если клиент забыл продлить договор аренды сейфа?

Вскрывать сейфовые ячейки по своему усмотрению банку запрещено, это прописано и в действующем договоре Транстройбанка. Клиентам банка гарантирована не только полная сохранность содержимого сейфа, которая достигается благодаря надежным системам обеспечения безопасности, но и анонимность содержимого банковской ячейки и конфиденциальность сведений о самом клиенте.

При этом нужно помнить, что банковская организация, соблюдая принципы анонимности и конфиденциальности, не несет ответственности за объекты, находящиеся в сейфе, так как непосредственной описи содержимого не производит. Банк лишь берет на себя обязательства по ограничению доступа посторонних лиц к сейфу. Если же клиенту необходимо усилить гарантии обеспечения сохранности имущества, то в банке можно заключить договор ответственного хранения.

Однако, в истории взаимодействия между банками и клиентами встречались случаи, когда связь с клиентом обрывалась полностью и никакие попытки наладить контакт не давали результатов. Для подобных форс-мажорных ситуаций действует специальная директива, согласно которой, по истечению определенного срока после даты окончания договора и при условии, что клиент не продлил его, банк, в рамках действующего законодательства, имеет право собрать специальную комиссии и вскрыть ячейку.

Комиссия описывает содержимое и составляет акт, после чего ценности переносятся в хранилище банка, а наличные денежные средства зачисляются на специальный счет.

В случае, если банку так и не удается связаться с клиентом и уведомить его об истекшем сроке аренды ячейки, банк может удержать все средства, потраченные на аренду, и штраф из стоимости ценностей, находившихся в ячейке.

Для банка заказали новый сейф

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *