Аренда это право пользования и владения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование <*>.

Из содержания указанной статьи следует, что в рамках договора аренды имущество в одном случае может быть предоставлено во временное владение, в другом — во временное владение и пользование. Возникает вопрос: в чем заключается отличие договора аренды с правом владения и пользования от договора аренды только с правом пользования? Почему в законодательстве применительно к договору аренды разграничиваются данные понятия?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к правовой природе понятий «право пользования» и «право владения».

Согласно смыслу ст. 210 ГК право владения и право пользования совместно с правом распоряжения являются составными элементами, образующими право собственности. Иными словами, собственник в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества обладает правами его владения, пользования и распоряжения.

Право владения заключается в фактическом обладании вещью. Образно говоря, право владения определяет принадлежность вещи. К примеру, мы владеем мобильным телефоном, который всегда находится в кармане для обеспечения оперативной связи. Время его использования полностью зависит от желания его владельца. Владелец телефона самостоятельно устанавливает режим — где, когда и как использовать мобильный телефон.

Право пользования заключается в практическом использовании вещи.

Например, мобильный телефон, который лежит у нас в кармане, предназначен для оперативной связи. Если телефон неисправен либо отключен, то мы им просто владеем. Но если телефон находится в сети и используется в тех целях, для которых он предназначен, — значит, мы реализуем право его пользования.

Право распоряжения заключается том, что по своему усмотрению собственник может распорядиться вещью — продать, подарить, передать в аренду, улучшить, уничтожить и т.д.

Очевидно, что просто владеть телефоном, не используя его по назначению, нецелесообразно. Поэтому право владения некоторыми вещами неразрывно связано с правом их использования. Это касается и мобильного телефона, право владения которым неразрывно связано с правом его использования. Из этого следует, что при передаче одного из прав другое передается автоматически, поскольку передача одного из прав (к примеру, права владения) является либо нецелесообразным, либо невозможным (например, нельзя передать право пользования без предоставления права владения).

В частности, если право владения мобильным телефоном еще можно фактически передать, то передать право его использования без передачи права владения мобильным телефоном нельзя. К примеру, нельзя предоставить право позвонить, не предоставив сам телефонный аппарат.

Поэтому с учетом обстоятельств нецелесообразности либо невозможности «разделить» право владения и право пользования в отношении определенного имущества в ст. 577 ГК было закреплено, что по договору аренды одновременно передается как право владения, так и право пользования. На практике одновременная передача прав владения и пользования применяется, как правило, в отношении движимого имущества, т.е. имущества, которое не может быть использовано в отрыве от права владения.

Например, мобильный телефон не может использоваться двумя лицами одновременно, поскольку в момент разговора телефон находится во владении и используется исключительно одним лицом.
Другое лицо не может звонить по данному телефону в момент его использования первым лицом. Конечно, после того, как первое лицо закончит разговор, оно может передать телефон для звонка другому лицу. Однако здесь право использования другим лицом будет сопряжено с передачей данному лицу права владения телефоном.

Передача только права пользования заключается в том, что право владения имуществом не передается, т.е. владелец имущества не теряет права обладания им.

В каких же случаях право владения имуществом не прекращается? Право владения не прекращается, когда право пользования имуществом может быть предоставлено одновременно нескольким лицам. На практике это касается, как правило, недвижимого имущества, т.е. имущества, которое нельзя «забрать и унести».

Однако не всегда аренда недвижимости сопряжена с передачей только права пользования. К примеру, если в аренду передается изолированное помещение (например, офис, торговый павильон, склад и т.д.), то арендатор, как правило, приобретает как право пользования, так и право владения, поскольку арендатору интересен не только факт его использования, но также обстоятельства невозможности использования данного имущества другими лицами. В данном случае арендатор заинтересован в том, чтобы полученное во владение изолированное помещение без ущерба арендованному имуществу могло быть использовано исключительно по его усмотрению, чтобы он самостоятельно мог расположить мебель, установить режим работы, ограничить доступ иных лиц и т.д.

В случае, если в аренду передается часть принадлежащего арендодателю неизолированного помещения (к примеру, часть коридора) либо целевого помещения (например, здания котельной), пользование которыми не прекращается иными лицами, то происходит передача только права пользования, поскольку арендатор получает право использовать данное имущество наряду с другими лицами. В данном случае имущество может быть использовано арендатором в порядке, определенном арендодателем. Арендатор не может самостоятельно решать вопросы, связанные с режимом его использования.

Таким образом, договор аренды с правом владения и пользования по отношению к договору аренды только в правом пользования предоставляет арендатору больший объем прав, в т.ч. позволяет без ущерба имуществу физически воздействовать на него, например, перемещать, а также дает право определять режим его использования.

Выбор договора аренды с правом владения и пользования либо только с правом пользования определяется участниками сделки при заключении договора с учетом необходимых обстоятельств и целей, для которых имущество предоставляется в аренду.

Однако не стоит забывать, что главной целью договора аренды является не фактическое владение имуществом, а возможность его использования. Именно за извлечение полезных свойств из арендуемого имущества (т.е. его использование) и взимается арендная плата <*>. При этом ключевым моментом выступает именно возможность его использования, а не фактическое пользование. Арендодатель предоставляет право владения имуществом и/или возможность его использования. А уже арендатор самостоятельно определяет порядок его использования. Отсутствие возможности использования имущества по назначению, в частности, выступает основанием для пересмотра размера арендной платы либо для прекращения договора аренды <*>.

Читайте эту статью в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

1.6. Ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды

При неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды стороны могут нести ответственность в следующих случаях:

1) имущество не передано арендатору или не были переданы принадлежности и документы к данному имуществу.

Непредставление арендодателем имущества в обусловленный (либо разумный) срок дает право арендатору истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Если арендодатель не передал арендатору документы и принадлежности к имуществу, а арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (ст. 611 ГК РФ);

2) арендатору предоставлено имущество, имеющее недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

либо потребовать от арендодателя или безвозмездного устранения недостатков, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения своих расходов на устранение недостатков;

либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

либо потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления провести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества арендодатель:

– отвечает, если даже во время заключения договора аренды он не знал о них;

– не отвечает, если оговорил их при заключении договора аренды или они были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора либо передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).

Например, арендодатель несет ответственность за недостатки выкупленного у него морского судна, если арендатор докажет, что такие недостатки возникли до передачи ему имущества или по возникшим до его передачи причинам (ст. 224 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации);

3) арендодатель не проинформировал арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Это обстоятельство дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ);

4) арендодатель не проводит капитальный ремонт (если стороны не договорились об ином).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (ст. 616 ГК РФ):

– либо провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

5) арендатор нарушил порядок и (или) срок уплаты арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный срок в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

В то же время, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 письма Президиума ВАС РФ № 66).

Законодатель предусмотрел и иные санкции за неисполнение обязанности по уплате арендной платы. Например, в случае задержки арендной платы (фрахта) по договорам аренды морских судов, внутреннего водного транспорта арендодатель имеет право без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки (п. 5 ст. 65 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации, п. 2 ст. 208, п. 2 ст. 221 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации);

6) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

7) арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.

Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Если вышеуказанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Однако арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма Президиума ВАС РФ № 66);

8) причинен вред транспортным средством.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет:

– арендодатель – при заключении договора аренды средства с экипажем (ст. 640 ГК РФ);

– арендатор – при заключении договора аренды средства без экипажа (ст. 648 ГК РФ);

9) в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Подводя итог вышеприведенному, отметим, что заключение, исполнение, прекращение договора аренды недвижимого имущества имеют ряд особенностей, знание которых помогает избежать споров между арендодателем и арендатором.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Здравствуйте Уважаемые!
Хотелось бы понять, что значит понятие «распоряжение имуществом». Вопрос возник из другого вопроса: может ли частное учреждение распоряжаться имуществом (в частности передать в аренду имущество) которое было закреплено за ним по смете. Я считал что не может ни в каком случае, т.е. ни с согласия ни без согласия собственника, и вот почему:
Часть 1 ст. 120 ГК.
Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 настоящего Кодекса.
Статья 296 ГК
1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Иное установленное законом:
Часть 1 ст. 298 ГК
1. Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Частное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе, при этом доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения.
2. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться ……
3. Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться ……
4. Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества…
Содержание понятия: «распоряжение имуществом»
Статья 295. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Таким образом, частные учреждения, исходя из буквального прочтения вышеприведенных норм, не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом закрепленным за ним собственником независимо от согласия собственника.
Вроде бы все ясно. Но наткнулся на Постановление ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА от 30 декабря 2010 г. N А33-3637/2010, по смыслу которого передача в аренду помещения представляет собой реализацию учреждением своего права пользования закрепленным за ним имуществом, которая направлена на получение прибыли. При этом имущество, хотя и передается во временное пользование по договору аренды, оно продолжает оставаться закрепленным за учреждением на праве оперативного управления.
Вот выдержка:
«….Пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Передача в аренду помещения представляет собой реализацию учреждением своего права пользования закрепленным за ним имуществом, которая направлена на получение прибыли. При этом, имущество, хотя и передается во временное пользование по договору аренды, продолжает оставаться закрепленным за учреждением на праве оперативного управления.
…»
т.е. я правильно понимаю, учреждение передавая в аренду помещение вовсе им не распоряжается в смысле п.1 ст. 298 ГК, а пользуется извлекая прибыль? Получается что любое учреждение может беспрепятственно реализовать свое право пользования имуществом путем передачи его в аренду без получения согласия собственника, ведь учреждение имуществом оказывается не распоряжается?

Правовое регулирование аренды

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА И ЭКОНОМИКИ

имени А.С.Грибоедова

филиал в г. Калуге

Юридический факультет

Кафедра «Гражданское право и гражданский процесс»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

НА ТЕМУ:

«ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

выполнила студентка 5 курса юридического факультета

заочной с СПО формой обучения

ЗИМЕНКОВА ТАТЬЯНА ЮРЬЕВНА

Научный руководитель: Допущена к защите:

«_____»____________2006г.

Калуга 2006 г.

П л а н

1.2. Существенные условия договора аренды 7

1.3. Форма и государственная регистрация договора аренды 11

1.4. Субъекты договора аренды 14

1.5. Объекты арендных отношений 16

1.6. Изменение, расторжение договора аренды 17

Глава 2 Виды договоров аренды 22

2.1. ДОГОВОР ПРОКАТА 22

2.1.1. Понятие договора проката 22

2.1.2. Стороны в договоре проката, их права и обязанности 25

2.1.3. Арендная плата 32

2.1.4. Разновидности договора проката 33

2.2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ 35

2.2.1. Понятие договора 35

2.2.2. Особенности правового регулирования 40

2.2.3. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств 44

2.3. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 46

2.3.1. Понятие и сфера применения. Существенные условия договора 46

2.3.2. Особенности правового регулирования 59

2.4. ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ 59

2.4.1. Понятие и сфера применения 59

2.4.2. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия62

2.4.3. Особенности договора аренды предприятия 65

2.5. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА) 69

2.5.1. Понятие и особенности договора лизинга 69

2.5.2. Основные элементы договора лизинга 72

2.5.3. Существенные условия и форма договора лизинга 78

Заключение 81

Список литературы 85

Введение

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». Но, времена меняются и законы «идут в ногу со временем».

Выбор в пользу данной темы мной произведен не случайно.

Во-первых, данный договор, в настоящее время, достаточно широко используется как в предпринимательской сфере, так и в быту.

Во-вторых, данная тема актуальна и тем, что в стране растет спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий, транспортных средств, лизинга.

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества, которая входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование.

Арендные отношения разнообразны. Специфика тех или иных видов аренды предопределяется различными факторами, влияющими на них. Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл.

34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК.

Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

В настоящее время, в стране растет спрос на применение договора аренды, а именно аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий, транспортных средств, лизинга.

С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменилось правовое регулирование арендных отношений.

В представленной работе будет дана полная характеристика общим положениям договора аренды и видам договора аренды.

Объектами исследования будут являться права и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, особенности различных видов договора аренды.

Предметом исследования будет являться договор аренды и его правовое регулирование.

Цель дипломной работы состоит в раскрытии теоретических аспектов договора аренды, вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получение максимальных знаний в области договора аренды.

Задачами рассмотрения и исследования являются:

— анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;

— рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;

— раскрытие содержания отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансового лизинга;

— рассмотрение материалов судебной практики.

Представленная работа состоит из введения, двух глав об общих положениях договора аренды и его видах, заключения и списка используемой литературы.

Глава 1Общие положения об аренде

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

1. Имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества.

Следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю), последний — получает имущество лишь во владение и пользование, либо только в пользование.

2. Законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его видов.

Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, т.е.

они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

3. Выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за свою обязанность по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от него встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, т.к.

каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Также в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, обе существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является взаимным.

2. Существенные условия договора аренды

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.

К существенным, в силу закона, не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ называет условие о предмете договора.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечает один из юристов: «Предметом договора всегда предоставляется право на чужое действие…».

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества; по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Правовое законодательство и арендные отношения

С договорами аренды в той или иной форме многие встречаются, даже не подозревая об этом. Сдача квартиры в наем, поездка на такси, приобретение оборудования в лизинг – все это разновидности договора аренды.

Объединяет все перечисленное то, что имущество по ним передается во владение и пользование лишь на время за определенную плату.

Определяющим признаком, позволяющим классифицировать их на группы, выступает предмет сделки.

Общая характеристика аренды

По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.

Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:

  • возмездность – обязательное условие заключается в оплате за арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного условия;
  • предмет, к которому относится имущество, за исключением изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль, предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
  • передача в пользование и/или владение, то есть без права распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
  • двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель (собственник либо его представитель) и арендатор.

Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.

Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст.

610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).

Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:

  • срок действия более 1 года;
  • стороной в сделке выступает юридическое лицо.

Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.

Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.

договора аренды

В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.

Права и обязанности арендодателя

Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:

  • право на своевременное получение арендной платы;
  • право на досрочное прекращение договора;

Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:

  • обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
  • проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
  • обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
  • обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.

За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.

Права и обязанности арендатора

Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:

  • использовать имущество по своему усмотрению с учетом целей, для которых оно было передано;
  • при прекращении договора преимущественное право на его пролонгацию;
  • с согласия собственника передавать в субаренду как все имущество, так и его часть;
  • требовать устранения недостатков в случае их обнаружения, а также возмещения понесенных расходов;
  • требовать проведение капитального ремонта, а также восстановительных работ, а при проведении их за свой счет вправе требовать возмещения всех затрат.

Основные обязанности заключаются:

  • в необходимости использовать арендованный объект по назначению (например, в жилом помещении — проживать);
  • своевременной оплате арендной платы;
  • в надлежащем проведении текущего ремонта;
  • в случае прекращения, возвратить все полученное в рамках соглашения в том виде, в котором было принято с учетом естественного износа.

Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее исполнение возложенных обязанностей.

Общие принципы прекращения аренды

Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:

  • окончание срока действия;
  • расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
  • расторжение по заявлению арендодателя.

По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки.

Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.

Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора.

Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.

По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:

  • неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал имущество не по назначению;
  • причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
  • нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа подряд;
  • не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним закреплена договором.

Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:

  • не предоставил имущество в пользование либо препятствует разными способами свободно им пользоваться;
  • предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они прямо не оговорены в соглашении);
  • не производит капитальный ремонт;
  • имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для дальнейшего использования.

Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.

Разновидности аренды

Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.

Прокат

Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.

Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:

  • предметом проката могут выступать только движимое имущество;
  • максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
  • публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
  • наличие письменной формы;
  • субаренда запрещена;
  • весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
  • арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.

Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.

Договор аренды транспортных средств

Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых.

Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами.

Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется — фрахт.

Особенности:

  • предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
  • предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
  • законом не регламентируется предельных срок таких сделок;

Аренда зданий и сооружений

Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.

Особенности:

  • оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
  • при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
  • предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).

Аренда предприятий

Данный договор предполагает предоставление предприятия в виде имущественного комплекса, в том числе зданий, оборудования, сырья и материалов, земельных участков и иное.

На данный вид распространяют своё действие также гражданские нормы, регулирующие передачу зданий и сооружений. Такой договор считается смешенным и включает в себя элементы других договоров (п.

3 ст. 421 ГК РФ).

Особенности:

  • объект передается в целях осуществления предпринимательской деятельности, то есть его использование должно быть направлено на получение прибыли;
  • все расходы (ремонт, страхование, обслуживание и прочее) несет арендатор;
  • вместе с объектом возможна правопередача долгов, при этом кредиторы должны быть уведомлены об этом в письменной форме;
  • несоблюдение письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность сделки.

Договор лизинга (финансовая аренда)

Данная разновидность предполагает обязанность арендодателя (лизингодателя) приобрести имущество для дальнейшей передачи его за плату в пользование и/или владение на время.

По общему правилу продавца и предмет аренды выбирает лизингополучатель. По свой сути лизинговые отношения являются разновидностью финансирования деятельности лизингополучателя.

Особенности лизинга:

  • в отличие от других в данном случае имущество приобретается арендодателем специально для лизингополучателя, который сам выбирает вид и продавца;
  • договор направлен на осуществление предпринимательской деятельности, поскольку стороны являются коммерческими организациями;
  • это трехсторонняя сделка (лизингодатель, лизингополучатель и продавец);
  • возможна передача в сублизинг (требования продавца в этом случае переходят к лизингополучателю).

При передаче прав в рамках сублизинга обязательным условием является наличие согласия лизингодателя.

Все разновидности аренды по своей сути являются коммерческими и направлены на извлечение прибыли арендодателем, а в некоторых случаях и арендатором (от использования арендованного имущества).

Общие нормы распространяют свое действие на частные случаи аренды лишь, если сложившиеся правоотношения, обладающие признаками арендных, не урегулированы нормами гражданского законодательства, либо общие нормы об аренде не противоречат частным.

Главные особенности договоров аренды

Грамотное заключение довора, это очень важный аспект любой сделки. Поэтому стоит более внимательно подходите к этой задаче. Есть ряд правил, которые нужно придерживаться при заключении договора аредны….

Что такое аренда — немного истори

Аренда это слово, происходящее от renda, renta и означающее отдачу имущества в наем за известную ренту, наемную плату. Терминология в арендных отношениях и обязательств…..

Переменная часть арендной платы

К примеру, условиями договора прописана арендная сумма из двух составных частей: постоянной и переменной. При этом плата прописана не в виде твердого платежа, а рассчитывается ежемесячно….

Глава 34 5 Аренда предприятий статьи с 656 по 664

Глава 34.5 Аренда предприятий статьи с 656 по 664 Статья 656. Договор аренды предприятия 1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской …

Глава 34. 2 Прокат статьи с 626 по 641

Глава 34.2 Прокат статьи с 626 по 641 Статья 626. Договор проката 1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется …

Пени за просрочку платежа аренды

Неустойка, связанная с количеством просроченных дней, подразумевает начисление пени за просрочку платежа аренды. Статья 395 ГК РФ позволяет взыскать проценты с арендатора за пользование денежными средствами….

Условия договора аренды нежилого помещения

важные существенные условия в договорах аренды нежилого помещения , которое подлежит передаче во временное пользование нужно знать условия и проблемы которые возникают…

Аренда это право пользования и владения

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *