Аренда без торгов

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Право собственности на землю включает три основных понятия: владение, пользование и распоряжение земельным участком. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В случае, если у Вас отсутствует кадастровый паспорт на земельный участок, земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», воспользуйтесь муниципальной услугой «Предварительное согласование предоставления земельного участка». Продажа земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса РФ. Перед получением муниципальной услуги убедитесь в наличии оснований предоставления земельного участка в собственность за плату без торгов и в отсутствии оснований для отказа.

Как отражаются в учете организации, применяющей общий режим налогообложения, операции по аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (у муниципалитета)? Согласно договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 80 000 руб., расчетные документы на сумму арендной платы выставляются арендодателем ежемесячно.
Земельный участок используется в основной производственной деятельности организации. Организация применяет метод начисления учета доходов и расходов для целей налогообложения прибыли.

Гражданско-правовые отношения

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется организации в аренду на основании заключенного договора аренды (п. 2 ст. 22, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ) .
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами и должны учитывать особенности, предусмотренные ст. 39.8 ЗК РФ (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ).
Размер платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном ст. 39.7 ЗК РФ, в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Размер арендной платы указывается в договоре аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). В данном случае арендная плата, в соответствии с договором, уплачивается ежемесячно.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

По общему правилу исходя из нормы п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ арендаторы муниципального имущества признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю-муниципалитету, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.
Однако из анализа законодательства следует, что плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который является неналоговым доходом местного бюджета (пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 3 ст. 41, ст. ст. 42, 62 Бюджетного кодекса РФ).
Платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами (к которым, как было рассмотрено, относится и плата за аренду муниципального земельного участка) не облагаются НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.
Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. Аналогичной точки зрения придерживаются Минфин России и налоговые органы (см., например, Письма Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436, ФНС России от 30.11.2006 N ШТ-6-03/1157@). По данному вопросу см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.
Соответственно, у организации в отношении указанной арендной платы не возникает обязанностей налогового агента, предусмотренных п. 3 ст. 161 НК РФ.

Налог на прибыль организаций

Арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией, на последнее число отчетного (налогового) периода независимо от факта оплаты (пп. 10 п. 1 ст. 264, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).
По общему правилу расходы признаются при соблюдении требований п. 1 ст. 252 НК РФ, т.е. если они обоснованны и документально подтверждены. В данной консультации исходим из предположения, что данные условия выполняются. О порядке документального подтверждения расходов в виде платы за аренду см. Письмо Минфина России от 15.06.2015 N 03-07-11/34410, а также Энциклопедию спорных ситуаций по налогу на прибыль.

Бухгалтерский учет

Расходы на аренду земельных участков, используемых в производственной деятельности, являются расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
Указанные расходы признаются ежемесячно исходя из суммы арендной платы, причитающейся арендодателю по договору за текущий месяц, независимо от даты фактического перечисления арендной платы (п. п. 6, 6.1, 16 ПБУ 10/99).
Бухгалтерские записи по принятию к учету затрат на аренду, а также по расчетам с арендодателем производятся в порядке, установленном Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и приведены ниже в таблице проводок.

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • товариществам собственников жилья,
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения,
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

  • Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ,
  • Водного кодекса РФ,
  • законодательства РФ о недрах и о концессионных соглашениях.

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поэтому в таких случаях применяются специальные нормы. Так, если объектом договора аренды выступает земельный участок, то применяется специальный порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах (ст. 38 Земельного кодекса РФ, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808).

Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

  • главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности,
  • Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 7880 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75.

Стороны заключили на аукционе договор аренды лесного участка, который находится в государственной собственности. Можно ли без проведения торгов изменить условия такого договора аренды?

Нет, Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Однако до принятия указанного постановления судебная практика была неоднородной.

Дело в том, что некоторые арбитражные суды допускали изменение условий договора аренды на основании дополнительного соглашения без проведения аукциона. Другие суды, наоборот, отрицали такую возможность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2012 г. № А43-25582/2011, от 1 июня 2012 г. № А28-6737/2011, ФАС Северо-Западного округа от 16 апреля 2013 г. № А13-4717/2011).

Согласно одной из этих позиций при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения или по требованию одной из его сторон невозможно. Такое императивное правило следует из части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ.

В этом правиле есть только одно исключение: если мероприятия по ликвидации чрезвычайной ситуации, которая возникла вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации повлекли за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды исходили при его заключении, то договор можно изменить или расторгнуть (ч. 7 ст. 53.7 Лесного кодекса РФ).

Иными словами, по общему правилу изменить условия договора аренды лесного участка, который был заключен на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон нельзя.

Другая позиция принимает во внимание то, что использование арендуемого лесного участка возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа (ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса РФ). Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов. А эти объемы вполне могут отличаться от объема, который указан в заключенном по результатам торгов договоре аренды. Причем такое различие объема использования лесов может быть как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В связи с этим изменяются и условия договора аренды.

С учетом разных правовых позиций коллегия судей ВАС РФ передала указанное выше дело в Президиум для формирования единообразной судебной практики.

Организация или предприниматель арендует государственное или муниципальное имущество. Срок аренды подходит к завершению. При каких условиях арендатор может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов?

Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

  • арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности и готов заключить новый договор аренды на условиях перечисления арендной платы по рыночной стоимости,
  • арендатор заключил договор до 2 июля 2008 года и после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (т. е. договор считается возобновленным на неопределенный срок).

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России,
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Во-вторых, по общему правилу договор может продолжить свое действие в результате его возобновления. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Однако таким способом могут воспользоваться не все арендаторы, а только те, которые получили соответствующее имущество в аренду до 2 июля 2008 года (т. е. до даты вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, которая ввела обязательное проведение торгов для заключения договора аренды). Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 1 постановления № 73.

Что нужно сделать, чтобы заключить договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, воспользовавшись преимущественным правом?

Во-первых, арендатору необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом (или проведения торгов для заключения такого договора). Такой арендатор также должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, которые предусматривают обязательность проведения торгов, не лишают арендатора его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Такие разъяснения содержат пункты 2 и 3 постановления № 73.

Во-вторых, в договоре стороны должны согласовать условия:

  • о сроке (арендодатель обязан заключить новый договор на срок не меньше чем три года, уменьшить срок можно только на основании заявления арендатора),
  • об арендной плате (размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки).

Такие правила (о направлении уведомления и согласовании условий договора) предусмотрены пунктом 4.2 постановления № 73.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно этих условий, то для разрешения спора любая из сторон может обратиться в суд (ст. 446 ГК РФ). Суд определяет размер арендной платы на основании оценки. Такое разъяснение содержит пункт 4.3 постановления № 73.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев (п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • в установленном порядке принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом,
  • у арендатора есть задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

Архив новостей

От уплаты арендной платы освобождаются:

1. военнослужащие срочной службы,

2. проходящие альтернативную службу,

3. участники Великой Отечественной войны и иные лица, имеющие право на льготное налогообложение в соответствии с Законом Республики Беларусь от 17 апреля 1992 года № 1594-XII «О ветеранах»;

4. члены многодетных семей (семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей). Освобождение от арендной платы производится независимо от того, кому из членов семьи предоставлен земельный участок;

5. следующие категории лиц:

  • лица имеющие право на пенсию по возрасту;
  • инвалиды I и II группы ;
  • несовершеннолетние дети;
  • лица, признанные недееспособными.

Льгота по арендной плате указанной категории плательщиков предоставляется по земельным участкам, предоставленным:

ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, коллективного садоводства, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, дачного и гаражного строительства, в виде служебного надела, для традиционных народных промыслов (ремесел), строительства (установки) временных индивидуальных гаражей —

независимо от регистрации по месту жительства плательщиков трудоспособных лиц.

для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома или обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, —

при отсутствии регистрации трудоспособных лиц в жилом доме или квартире в блокированном жилом доме, принадлежащем плательщику и расположенном на таком земельном участке.

Не учитываются в составе трудоспособных лиц при наличии подтверждающих документов и (или) сведений:

лица, имеющие право на пенсию по возрасту;

инвалиды I или II группы;

несовершеннолетние дети;

лица, признанные недееспособными;

военнослужащие срочной военной службы;

лица, проходящие альтернативную службу;

лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы;

лица, зарегистрированные по месту жительства в сельской местности и работающие (а также пенсионеры, ранее работавшие):

в организации (ее структурных или обособленных подразделениях), расположенной в сельской местности и осуществляющей сельскохозяйственное производство;

в производящем сельскохозяйственную продукцию филиале или ином обособленном подразделении организации, приобретшей в порядке, установленном законодательными актами, в результате реорганизации, приобретения (безвозмездной передачи) предприятия как имущественного комплекса права и обязанности убыточных сельскохозяйственных организаций;

в организации (ее структурном или обособленном подразделении) здравоохранения, культуры, учреждении (его структурном или обособленном подразделении) образования и социальной защиты, расположенных в сельской местности;

6. земельные участки, предоставленные в аренду, расположенные на территории радиоактивного загрязнения в зоне последующего отселения или в зоне с правом на отселение;

7.земельные участки, занятые материальными историко-культурными ценностями, при условии выполнения их собственниками обязательств, обусловленных законодательством о культуре;

8. земельные участки, предоставленные для строительства объектов придорожного сервиса и инженерной инфраструктуры к ним, — в течение периода выполнения проектных работ и осуществляемых в пределах установленной нормативной продолжительности строительства, определенной в проектной документации, строительных работ;

9. земельные участки, занятые объектами придорожного сервиса, — в течение двух лет с даты приемки таких объектов в эксплуатацию;

10. за сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения (пахотные земли, залежные земли, земли под постоянными культурами, луговые земли), если они используются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и этими хозяйствами применяется налог при упрощенной системе налогообложения либо единый налог для производителей сельскохозяйственной продукции.

Льгота по арендной плате за земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставляется:

  • c 1-го числа месяца, в котором возникло право на льготу,
  • по последнее число месяца, в котором было утрачено право на льготу.

Льгота по уплате арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, не предоставляется гражданам и индивидуальным предпринимателям:

за земельные участки, если эти участки используются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или заняты капитальными строениями (зданиями, сооружениями), их частями, машино-местами, предназначенными и (или) используемыми для осуществления предпринимательской деятельности (за исключением случаев, указанных в пунктах 8,9 и 10).

Арендная плата уменьшается на 10 процентов за земельный участок, предоставленный индивидуальному предпринимателю, осуществляющему сбор, сортировку (разделение по видам), подготовку к использованию отходов. Такое уменьшение производится на основании письменного заявления плательщика в отношении только 1-го предоставленного индивидуальному предпринимателю земельного участка и применяется при условии регистрации индивидуального предпринимателя в реестре организаций, осуществляющих сбор, сортировку, подготовку к использованию отходов.

В соответствии с Законом «О ветеранах» от 17.04.1992 N 1594-XII (далее — Закон) право на льготное налогообложение имеют следующие категории граждан:

инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий на территории других государств (ст. 12 Закона);

участники Великой Отечественной войны (ст. 13 Закона);

лица, награжденные орденами или медалями СССР за самоотверженный труд и безупречную воинскую службу в тылу в годы Великой Отечественной войны (ст. 14 Закона);

лица, работавшие на объектах противовоздушной обороны, местной противовоздушной обороны, на строительстве оборонительных сооружений, морских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах тыловых границ действующих фронтов, на прифронтовых участках железных и автомобильных дорог, члены экипажей судов транспортного флота, интернированные в начале Великой Отечественной войны в портах других государств (ст. 15 Закона);

лица, работавшие на предприятиях, в учреждениях и организациях города Ленинграда в период блокады с 8 сентября 1941 г. по 27 января 1944 г. и награжденные медалью «За оборону Ленинграда», и лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда» (ст. 17 Закона);

военнослужащие, в том числе уволенные в запас (отставку), военнообязанные, призывавшиеся на военные сборы, лица начальствующего и рядового состава органов внутренних дел и органов государственной безопасности, работники указанных органов (включая специалистов и советников Министерства обороны СССР, Комитета государственной безопасности и Министерства внутренних дел СССР и БССР), направлявшиеся органами государственной власти СССР в Афганистан или другие государства и принимавшие участие в боевых действиях при исполнении служебных обязанностей в этих государствах (ст. 18 Закона);

военнослужащие автомобильных батальонов, направлявшиеся в Афганистан для доставки грузов в период ведения боевых действий (статья 18 Закона);

военнослужащие летного состава, совершавшие вылеты на боевые задания в Афганистан с территории СССР в период ведения боевых действий (статья 18 Закона);

родители, супруга (супруг), не вступившая (не вступивший) в новый брак, военнослужащих, партизан и подпольщиков, погибших или умерших вследствие ранений, контузий, увечий, заболеваний, полученных в период боевых действий в годы Великой Отечественной войны, а также военнослужащих, лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, Следственного комитета Республики Беларусь, Государственного комитета судебных экспертиз Республики Беларусь, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, погибших (умерших) при выполнении воинского или служебного долга в Афганистане либо в других государствах, где велись боевые действия (а равно пропавших без вести в районах ведения боевых действий), или при исполнении обязанностей воинской службы (служебных обязанностей) (ст. 23 Закона);

бывшие узники фашистских концлагерей, тюрем, гетто и бывшие несовершеннолетние узники иных мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в годы второй мировой войны (ст. 24 Закона);

инвалиды с детства вследствие ранения, контузии, увечья, связанных с боевыми действиями в период Великой Отечественной войны либо с последствиями военных действий (ст. 25 Закона)

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства. Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов.

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности находится менее 10%. Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет. Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам. Возможна лишь строительная аренда.

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом — такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде.

Земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д). При комплексной застройке, если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату. Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо). Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя. В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами. Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться.

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке. Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

— изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

— единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако решать проблемы «обманутых дольщиков» для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Аренда без торгов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *